SzukajRadcy.pl

5 rzeczy na które powinieneś zwrócić uwagę kupując mieszkanie od dewelopera

5 rzeczy na które powinieneś zwrócić uwagę kupując mieszkanie od dewelopera

Zakup własnego mieszkania lub domu od dewelopera to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Warto zapoznać się z ustawą deweloperską. Jej celem jestjest ochrona praw nabywcy nieruchomości, w tym przypadku konsumenta i zawiera wiele rozwiązań, które mają chronić interesy konsumenta.

 

Na co zwrócić uwagę, gdy już zdecydujemy się już na zakup?

 

Rachunek powierniczy!

Ustawa deweloperska (art. 4) przewiduje cztery sposoby ochrony środków nabywcy:

  1. zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;

  2. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;

  3. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;

  4. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Najczęściej stosowanym przez deweloperów sposobem zabezpieczenia Twoich środków jest tzw. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Deweloper otwiera go w banku, a bank osobno ewidencjonuje wpłaty każdego z nabywców. W takim przypadku deweloper może skorzystać ze środków wpłaconych przez Ciebie (lub Twój bank) dopiero po osiągnięciu konkretnego etapu budowy.

Co istotne, zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy deweloperskiej, bank dokonuje kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego przed dokonaniem wypłaty z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego na rzecz dewelopera. W tym celu, wyznaczona przez bank osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia budowlane potwierdza zgodność wpisów kierownika budowy w dzienniku budowy ze stanem faktycznym. Zatem ustawa nakłada na bank obowiązek badania postępów w realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Ustawa zobowiązuje też dewelopera do tego, aby uzyskane z rachunku powierniczego środki wykorzystał jedynie dla celów związanych z prowadzoną przez siebie budową.

Oczywiście, sposoby ochrony środków nabywców wymienione w punktach 1-3 są jeszcze korzystniejsze z punktu widzenia nabywców, jednakże są niechętnie stosowane przez deweloperów ze względu na większy koszt ich ustanowienia. 

UWAGA: deweloperzy, w trakcie realizacji inwestycji, mają obowiązek przyjmować środki na rachunki powiernicze.

 

Prospekt informacyjny oraz umowa deweloperska

Deweloper jest zobowiązany do tego, aby dostarczyć klientowi wzór umowy deweloperskiej oraz prospekt informacyjny.

 

Należy zwrócić szczególną uwagę na to, aby przeanalizować takie kwestie jak znajdujące się w pobliżu oraz przewidywane inwestycje, zwłaszcza takie, które mogą mieć wpływ na życie w danej okolicy, zarówno korzystne, jak również uciążliwe, w tym np. dotyczące infrastruktury drogowej, użyteczności publicznej czy usług o charakterze uciążliwym lub przemysłu. W tym celu warto także samodzielnie dokonać analizy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, jeśli taki obowiązuje, oraz innych dokumentów planistycznych.

Z lektury wzoru umowy deweloperskiej oraz prospektu informacyjnego powinniśmy uzyskać inne istotne informacje np. dotyczące numeru księgi wieczystej nieruchomości (dzięki temu sprawdzimy obciążenie nieruchomości oraz liczbę dotychczas zawartych umów deweloperskich). Warto sprawdzić również, jaką część projektu deweloper realizuje z własnych środków, poprosić o wgląd w ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę oraz zapewnić sobie promesę wydania przez bank zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu (jeżeli na nieruchomości jest ustanowiona hipoteka)

Zmniejszenie ryzyka

Najczęstszym sposobem finansowania zakupu domu lub mieszkania jest kredyt hipoteczny. Nierzadko potencjalni nabywcy nie sprawdzają zdolności kredytowej przed podpisywaniu umowy deweloperskiej, w związku z czym nie mają pewności czy, i jak szybko będą w stanie zapłacić cenę nieruchomości.

 

Aby uniknąć dodatkowych kosztów i problemów związanych z odmowami przyznania kredytu lub długotrwałej procedury warto zabezpieczyć się w odpowiedni sposób. Zabezpieczenie może polegać na zagwarantowaniu sobie w umowie deweloperskiej możliwości odstąpienia od umowy bez konieczności ponoszenia dodatkowych kosztów w przypadku nieuzyskania kredytu przez nabywców. Należy mieć na uwadze, że spełnienie niezbędnych procedur w banku trwa niekiedy wiele miesięcy i należy przewidzieć taką okoliczność już przy okazji zawierania umowy deweloperskiej.

 

Często zawierając umowę deweloperską wpisuje się założoną w projekcie budowlanym powierzchnię mieszkania. Dbając o uczciwy podział ryzyka trzeba rozważyć, zawarcie klauzuli, zgodnie z którą w przypadku, gdyby okazało się, że powierzchnia mieszkania jest mniejsza niż przewidziana w umowie deweloperskiej, to cena lokalu ulega proporcjonalnemu zmniejszeniu.

Protokół odbioru lokalu – porównanie ze standardem wykonania

Przy okazji podpisywania umowy deweloperskiej otrzymamy prospekt informacyjny zawierający w sobie standard wykonania nabywanej przez siebie nieruchomości. Standard należy przeanalizować jeszcze przed podpisaniem umowy, ale jednocześnie, odbierając już lokal, konieczne jest sprawdzenie, czy został wykonany zgodnie z tym, co zostało zapisane standardzie wykonania.

Bez specjalistycznej wiedzy na temat budownictwa, w tym znajomości materiałów budowlanych i technik, właściwa weryfikacja ustalonego standardu wykonania z rzeczywistością będzie utrudnione. W tym celu ocenę stanu technicznego lokalu warto zlecić profesjonaliście. Protokolarny odbiór lokalu to odpowiedni moment na zgłoszenie wad, gdyż pozostawia pole manewru jeszcze przed podpisaniem umowy przenoszącej własność.

 

Przeczytaj uważnie umowę przenoszącą własność!

Umowa, na podstawie której nabywca nabywa własność nieruchomości, jest umowa przeniesienia własności nieruchomości.

 

Absolutnie konieczne jest jej bardzo dokładne przeanalizowanie. Jeżeli z prawem własności ma być związane prawo do wyłącznego korzystania z balkonu lub działki, to powinno zostać to wpisane w umowę. Podobnie z kwestią bezobciążeniowego wyodrębnienia lokalu – odpowiedni dokument powinien zostać okazany i dołączony do aktu notarialnego tak, aby wyodrębniony lokal był wolny od obciążeń hipotecznych.

Autor porady:
Data utworzenia:
07.01.2020
Wyślij wiadomość

Wiadomość jest przekazywana bezpośrednio do wybranego radcy prawnego

Administratorem danych osobowych jest Okręgowa Izba Radców Prawnych w Warszawie, ul. Żytnia 15 lok. 16, 01-014 Warszawa. Podanie danych w celu realizacji kontaktu i odpowiedzi jest niezbędne. Kliknij tutaj jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej o przetwarzaniu Twoich danych osobowych.