Zadatek jest dodatkowym zastrzeżeniem umownym.
Celem instytucji zadatku jest wzmocnienie między stronami umowy węzła obligacyjnego i zmotywowanie ich wzajemnie do wykonania zobowiązania. Najprościej mówiąc, zadatek pełni funkcję dyscyplinującą.
Wręczenie zadatku przy zawarciu umowy ma ten skutek, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymamy zadatek zatrzymać, jeżeli zaś sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Uprawnienie to przysługuje stronie jedynie w wypadku, gdy wyłączną odpowiedzialność za niewykonanie zobowiązania ponosi druga strona. Jeżeli natomiast niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony, zadatek powinien być zwrócony. W takim przypadku nie powstaje też obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej. Tak więc, uprawnienie strony do odstąpienia od umowy i zatrzymania zadatku, lub żądania zapłaty sumy dwukrotnie wyższej, powstaje tylko o tyle, o ile niewykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które druga strona ponosi odpowiedzialność. Co istotne, chodzi tu o odpowiedzialność o charakterze wyłącznym.
Pamiętać należy, że skutki zastrzeżenia zadatku w umowie, o których mowa wyżej wystąpią o tyle tylko, o ile strony nie uregulowały tej kwestii w odmienny sposób ani też nic innego nie wynika ze zwyczaju. Konstrukcja art. 394 § 1 k.c. wskazuje bowiem w sposób jednoznaczny na jego dyspozytywny charakter.
Zadatek stanowi surogat odszkodowania na wypadek, gdyby zawarta pomiędzy stronami umowa nie została wykonana. Ustawowy sens zadatku polega na przyjęciu zryczałtowanej, zobiektywizowanej odpowiedzialności stron, niezależnej od wysokości i faktu powstania szkody. Ustawodawca przewidział, że zadatek może być należny także w sytuacjach, w jakich skutkiem niewykonania zobowiązania i w konsekwencji odstąpienia od umowy przez drugą stronę nie jest powstanie jakiejkolwiek szkody majątkowej.
Odstąpienie od umowy
Żądanie zwrotu zadatku lub podwójnej kwoty zadatku albo prawo zatrzymania zadatku powstaje jedynie w sytuacji, gdy strona uprawniona złożyła oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Oświadczenie o odstąpieniu od umowy powinno czynić zadość wymaganiom co do formy. Jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, odstąpienie od umowy wymaga zachowania formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę. Jeżeli umowa została zawarta w innej formie szczególnej (np. w formie aktu notarialnego) odstąpienie od umowy powinno być stwierdzone pismem. W praktyce w wielu przypadkach oświadczenie o odstąpieniu od umowy jest składane dopiero w pozwie o zapłatę zadatku. Praktykę taką można uznać za dopuszczalną, pod warunkiem, że oświadczenie o odstąpieniu od umowy nie jest spóźnione. Odstąpienie od umowy nie jest możliwe po upływie terminu przedawnienia roszczenia o wykonanie umowy.
Przedawnienie
Roszczenia odnoszące się do zadatku przedawniają się według terminów ogólnych, chyba że przepisy odnoszące się do danego typu zobowiązania przewidują dla związanych z nim roszczeń szczególne terminy przedawnienia. Oznacza to, że jeśli przepis szczególny przewiduje krótsze terminy przedawnienia dla roszczeń wynikających z konkretnej umowy, w której zastrzeżony został zadatek roszczenie to przedawnia się zgodnie z tymi terminami przedawnienia. Zadatek najczęściej występuje przy umowie przedwstępnej. Zgodnie ze znowelizowanym ustawą z dnia 14 lutego 2003 r. o zmianie ustawy – Kodeks Cywilny oraz niektórych innych ustaw przepisem art. 390 § 3 Kodeksu Cywilnego roczny termin przedawnienia przewidziany w tym paragrafie dotyczy wszystkich roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej, w tym także roszczenia o zwrot zadatku. Żądanie zwrotu zadatku zastrzeżonego w umowie przedwstępnej ulega rocznemu przedawnieniu, liczonemu od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Zadatek ustalony przez strony w umowie przedwstępnej i roszczenie o jego zwrot jest roszczeniem z umowy przedwstępnej.
