Pod pewnymi warunkami możliwa jest wcześniejsza spłata kredytu/pożyczki hipotecznej (czyli zobowiązania zabezpieczonego hipoteką). Wobec tego co w przypadku kosztów poniesionych przez kredytobiorcę przy zawarciu umowy w przypadku wcześniejszej spłaty zobowiązania hipotecznego, a nawet jego części.

Zgodnie z przepisami w przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą. W przypadku spłaty części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny stosuje się podobną zasadę.

Według definicji ustawowej całkowity koszt kredytu hipotecznego to wszelkie koszty, które konsument jest zobowiązany ponieść w związku z umową o kredyt hipoteczny, w szczególności:

a) odsetki, opłaty, prowizje, podatki i marże, jeżeli są znane kredytodawcy,

b) koszty usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń, w przypadku gdy ich poniesienie jest niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego lub do uzyskania go na oferowanych warunkach

– z wyjątkiem kosztów opłat notarialnych i opłat sądowych ponoszonych przez konsumenta.

Wskazać należy na wyrok TSUE C-383/18 z dnia 11 września 2019r. dot. proporcjonalnego obniżenia całkowitego kosztu kredytu w przypadku jego przedterminowej spłaty zgodnie z którym przy wcześniejszej spłacie kredytu przysługuje prawo do obniżenia tak kosztów jednorazowych (prowizji, ubezpieczeń itd), a jak również zmiennych. Ponadto zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 12 grudnia 2019 r.(sygn. akt III CZP 45/19) dotyczącą co prawda kredytu konsumenckiego, ale którą można stosować analogicznie do kredytu hipotecznego: „Przewidziane w art. 49 ust. 1 ustawy z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim (t.j. Dz.U. 2019 r. poz. 1083) uprawnienie konsumenta do obniżenia całkowitego kosztu kredytu w przypadku jego spłaty w całości przed terminem określonym w umowie obejmuje także prowizję za udzielenie kredytu.” A zatem z najnowszą linią orzeczniczą sądów redukcja całkowitego kosztu kredytu obejmuje także koszty o charakterze jednorazowym, których wysokość nie ma żadnego związku z okresem kredytowania, gdzie przy ich obliczaniu obowiązuje zasada proporcjonalności.

Roszczenia z umów kredytu hipotecznego, które zostały spłacone do 8.7.2018 r. ulegają przedawnieniu po 10 latach. Natomiast roszczenia z umów, które zostały spłacone od 9.7.2018 r. podlegają 6-letniemu okresowi przedawnienia.