Realizacja inwestycji przez przedsiębiorstwo przesyłowe wymaga uprzedniego zgromadzenia tytułów prawnych do nieruchomości, na których znajduje się trasa przebiegu projektowanej sieci. Zadanie, które stoi przed inwestorem jest bardzo trudne.
Właściciele nieruchomości nie zawsze godzą się na ustanowienie służebności przesyłu, albo inny, cywilnoprawny sposób uregulowania tytułu prawnego do nieruchomości. Problemem zazwyczaj jest brak zgodności co do wysokości wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości lub za ustanowienie służebności przesyłu. Poza tym, właściciele nieruchomości mają też własne koncepcje zagospodarowania należących do nich gruntów. Inwestycja realizowana przez przedsiębiorcę przesyłowego może zwyczajnie kolidować z planami zabudowy działki przez jej właściciela, albo uniemożliwiać realizację innych planów inwestycyjnych (np. podział działki na mniejsze przeznaczone do zabudowy, zalesienie działki, działalność sadownicza).
Co może zrobić w takiej sytuacji przedsiębiorstwo przesyłowe?
Jeżeli inwestycja dotyczy np. budowy przyłącza do domu jednorodzinnego i nie ma ona charakteru inwestycji celu publicznego, tylko służy interesowi jednostki, przedsiębiorstwo przesyłowe zwykle z niej rezygnuje.
Drugie rozwiązanie to przeprojektowanie sieci w taki sposób, aby jej trasa nie przechodziła przez działkę właściciela nieruchomości, z którym inwestorowi nie udało się porozumieć. Nie w każdym przypadku można zastosować tę metodę. Jeżeli zmiana projektu generuje zbyt wysokie koszty, powodując wzrost ogólnych kosztów inwestycji, rzadko kiedy wchodzi w grę. Przedsiębiorstwa przesyłowe realizują inwestycje w oparciu o plan finansowy, który wyznacza ramy wydatków inwestycyjnych.
Trzecie rozwiązanie to skierowanie sprawy do sądu, w celu ustanowienia służebności przesyłu. W obliczu kilkuletniego postępowania sądowego, nie jest to dobre rozwiązanie pod względem biznesowym.
Czwartym rozwiązaniem, często stosowany przez przedsiębiorstwa przesyłowe jest uzyskanie decyzji ograniczającej korzystanie z nieruchomości przez jej właściciela. Decyzja administracyjna zezwala przedsiębiorcy przesyłowemu na założenie i przeprowadzenie przez nieruchomość urządzeń przesyłowych.
Decyzja administracyjna zamiast tytułu cywilnoprawnego
Uzyskanie przez przedsiębiorcę przesyłowego decyzji administracyjnej zamiast tytułu cywilnoprawnego do nieruchomości, zamyka właścicielowi nieruchomości (użytkownikowi wieczystemu) drogę do ustanowienia służebności przesyłu przed sądem.
Podstawą prawną do wydania takiej decyzji jest art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 399, dalej jako: ustawa o gospodarce nieruchomościami). W doktrynie prawa i orzecznictwie, nazywa się tę decyzję administracyjnym tytułem prawnym do nieruchomości. Uzyskanie decyzji administracyjnej przez przedsiębiorcę trwa znacznie krócej niż postępowanie o ustanowienie służebności przesyłu.
Właściciel nieruchomości może wnieść odwołanie od tej decyzji do organu II instancji (właściwego wojewody). Następnie od decyzji organu II instancji przysługuje skarga administracyjna do właściwego wojewódzkiego sądu administracyjnego. Od wyroku sądu administracyjnego przysługuje jeszcze skarga kasacyjna do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Postępowanie w sprawie może zatem trwać również do kilku lat.
Różnica polega na tym, że wydając decyzję administracyjną, starosta może na wniosek inwestora, udzielić zezwolenia na niezwłoczne zajęcie nieruchomości w drodze odrębnej decyzji i nadać jej rygor natychmiastowej wykonalności. Przedsiębiorca przesyłowy może dzięki temu kontynuować inwestycję, biorąc na siebie ryzyko uchylenia decyzji lub ich zmiany.
Kiedy starosta jest uprawniony do wydania decyzji w trybie art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami?
Starosta może wydać decyzję administracyjną w trybie art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli ustali, że są spełnione łącznie następujące przesłanki:1. wnioskodawca (przedsiębiorca przesyłowy) zamierza wybudować na cudzym gruncie urządzenie przesyłowe, które jest objęte katalogiem urządzeń, określonym w art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, 2. właściciel nieruchomości (bądź użytkownik wieczysty) nie wyraża zgody na realizację inwestycji, 3. nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dopuszczającym budowę takich urządzeń albo nieruchomość nie jest objęta MPZP, ale przedsiębiorca przesyłowy uzyskał decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,4. wnioskodawca przed złożeniem wniosku przeprowadził rokowania z właścicielem nieruchomości (bądź użytkownikiem wieczystym) o uzyskanie zgody na wykonanie prac, ale stanowiska stron były zbyt odległe i nie doszło do porozumienia,5. inwestycja ma cel publiczny i nie może być zrealizowana w inny sposób, niż przez ograniczenie prawa własności.
Rokowania, o których mowa w pkt 4, muszą być udokumentowane, dlatego najlepiej prowadzić je w formie pisemnej korespondencji. Dokumenty z przeprowadzonych rokowań, inwestor musi załączyć do wniosku o wydanie decyzji.
Warunek opisany w pkt 3 nie musi być spełniony, jeśli sprawa dotyczy urządzeń łączności publicznej. W takim wypadku starosta ma obowiązek wydać decyzję w uzgodnieniu z Prezesem Urzędu Komunikacji Elektronicznej.
Wywłaszczenie tylko za odpowiednim odszkodowaniem
Jednym z fundamentów polskiego ustroju jest ochrona własności prywatnej. Zgodnie z art. 64 ust. 3 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej, własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności. W myśl art. 21 ust. 1 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej, Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia. Na postawie art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej, wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.
Po wykonaniu prac, inwestor ma obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego. Obowiązek ten powinien być wykonany niezwłocznie. Jeżeli nie jest to możliwe, albo wiąże się z nadmiernymi trudnościami lub kosztami, to właściciel gruntu (użytkownik wieczysty) może żądać stosownego odszkodowania, na podstawie art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Niezależnie od obowiązku przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, właściciel nieruchomości (lub użytkownik wieczysty) ma prawo do żądania odszkodowania na podstawie art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli samo wybudowanie urządzeń i ich pozostawienie powoduje obniżenie wartości nieruchomości lub innego rodzaju szkodę. Odszkodowanie jest ustalane przez starostę w drodze decyzji administracyjnej.
Posadowienie urządzenia przesyłowego, które nie służy wyłącznie nieruchomości, na której jest posadowione (np. przyłącze do budynku mieszkalnego), zazwyczaj prowadzi do obniżenia wartości rynkowej nieruchomości. W strefach kontrolowanych, które są wyznaczone przepisami powszechnie obowiązującymi (rozporządzeniami), obowiązują określone ograniczenia, np. zakaz nowej zabudowy, zakaz posadowienia roślinności, która mogłaby zakłócić prawidłowe funkcjonowanie urządzeń. Powoduje to, że właściciel nieruchomości (użytkownik wieczysty) nie może korzystać z niej tak, jak do tej pory, co obniża wartość rynkową nieruchomości.
Warto zapamiętać:
- przedsiębiorca przesyłowy nie musi uzyskać w każdym przypadku służebności przesyłu lub innego cywilnoprawnego tytułu do nieruchomości,
- jeżeli realizuje cel publiczny i spełni pozostałe przesłanki ustawowe, może uzyskać decyzję administracyjną, ograniczającą prawo własności lub użytkowania wieczystego i zezwalającą na budowę urządzeń,
- właściciel nieruchomości, względem którego zostanie wydana decyzja ograniczająca prawo własności, w trybie art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, powinien aktywnie bronić swoich praw w postępowaniu administracyjnym,
- po zakończeniu prac, właściciel nieruchomości powinien pamiętać o swoim prawie do odszkodowania i do żądania przywrócenia stanu poprzedniego przez przedsiębiorcę przesyłowego.
