Istotą zasiedzenia nieruchomości jest to, że prawo własności nieruchomości przechodzi na dotychczasowego samoistnego posiadacza z mocy samego prawa, natomiast dotychczasowy właściciel (nie będący posiadaczem) prawo własności traci.
Celem instytucji zasiedzenia jest więc doprowadzenie do przejścia prawa własności na rzecz podmiotu, który nie jest „formalnym” właścicielem nieruchomości, ale włada tą nieruchomością tak, jakby był jej właścicielem.
W orzecznictwie i doktrynie wypracowano przykłady takich czynności manifestujących, w tym m. in. opłacanie podatków i innych danin publicznych związanych z nieruchomością, występowanie jako właściciel w stosunku do organów i instytucji, dysponowanie kluczami.
Oprócz samoistnego posiadania przesłanką warunkującą stwierdzenie zasiedzenia jest nieprzerwany upływ czasu, przez jaki posiadanie samoistne miało miejsce. W zależności od tego, czy posiadanie zostało uzyskane w dobrej czy w złej wierze, jest będzie to odpowiednio 20 lub 30 lat.
Jeśli zdecydujesz się dochodzić stwierdzenia zasiedzenia przed Sądem, powinieneś liczyć się z PEWNYMI PRZESZKODAMI, które mogą zaistnieć w trakcie postępowania.
PO PIERWSZE, jako osoba domagająca się stwierdzenia zasiedzenia możesz liczyć się z ROSZCZENIAMI UZUPEŁNIAJĄCYMI dotychczasowego właściciela. Właściciel, który został pozbawiony posiadania rzeczy będącej przedmiotem jego własności, może skierować przeciwko Tobie tzw. roszczenie uzupełniające, w tym między innymi roszczenie o:
- wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy,
- roszczenie o zwrot pożytków.
Jeszcze do niedawna kwestia możliwości dochodzenia roszczenia uzupełniającego przez dotychczasowego „formalnego” właściciela przeciwko „nowemu” (wskutek zasiedzenia) właścicielowi nie była jednoznacznie przesądzona w doktrynie i orzecznictwie. Zagadnienie to zostało rozstrzygnięte w nieodległym czasie. W uchwale z dnia 3 kwietnia 2024 roku wydanej w sprawie o sygn. akt. III CZP 103/22 Sąd Najwyższy skonstatował, że utrata własności rzeczy na skutek zasiedzenia nie powoduje wygaśnięcia roszczenia byłego właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy w okresie poprzedzającym upływ terminu zasiedzenia.
PO DRUGIE musisz byś świadomym tego, że w postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia kluczowym jest dowód z zeznań świadków. Mając na uwadze, że terminy zasiedzenia (w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza) opiewają na bardzo wiele lat, istnieje spore ryzyko, że BRAK BĘDZIE ŚWIADKÓW, którzy mogliby potwierdzić charakter posiadania (czyli, najprościej rzecz ujmując, sposób, w jaki Ty lub Twoi poprzednicy korzystaliście przez te wszystkie lata z nieruchomości nie będąc formalnie jej właścicielami).
Warto zatem rozważyć zabezpieczenie dowodu z zeznań tych świadków, którzy są schorowani bądź w starszym wieku, ponieważ na późniejszym etapie przeprowadzenie dowodu może stać się niewykonalne (śmierć świadka) lub zbyt utrudnione (np. z powodu postępującej choroby). Wniosek o zabezpieczenie dowodu składa się w sądzie właściwym do rozpoznania sprawy, a w wypadkach niecierpiących zwłoki lub gdy postępowanie nie zostało jeszcze wszczęte, w sądzie rejonowym, w którego okręgu dowód ma być przeprowadzony.
W sprawach o zasiedzenie warto także rozważyć zabezpieczenie roszczenia poprzez ujawnienie w księdze wieczystej ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu w przedmiocie stwierdzenia zasiedzenia (na podstawie art. 730 par. 1 k.p.c.).
Udzielenie takiego zabezpieczenia może okazać się przydatne na wypadek, gdyby dotychczasowy „formalny” właściciel nieruchomości zamierzał ją zbyć. Gdyby ostrzeżenie o toczącym się postępowaniu było wpisane w treść księgi wieczystej, nabywcy nieruchomości nie mogliby być chronieni rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, dzięki czemu nie doszłoby do zniweczenia skutku zasiedzenia.
