A.      Przedłużenie umowy najmu do 30 czerwca 2020 r.

Przepis art. 31s ust. 1 specustawy antykryzysowej stanowi, że w przypadku, gdy czas obowiązywania umowy najmu lokalu zawartej przed dniem 31 marca 2020 r. upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., umowa ta ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r., na warunkach dotychczasowych. Przedłużenie umowy następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy. Oświadczenie to najemca powinien złożyć najpóźniej w dniu upływu okresu obowiązywania umowy.

Oświadczenie woli ma na celu zakomunikowanie innym osobom wewnętrznej woli osoby składającej to oświadczenie. Należy zwrócić szczególną uwagę, iż oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią (art. 61 § 1 zd. 1 k.c.). Najemca lokalu, który chce skorzystać z rozwiązania prawnego wprowadzonego specustawą antykryzysową, i przedłużyć najem lokalu do dnia 30 czerwca 2020 r., powinien złożyć wynajmującemu stosowne oświadczenie, pamiętając o tym, iż oświadczenie takie musi dotrzeć do wynajmującego najpóźniej w dniu upływu okresu obowiązywania umowy. W oświadczeniu tym należy wskazać, że korzysta on z prawa przedłużenia umowy najmu do dnia 30 czerwca 2020 r., na dotychczasowych warunkach. Rzecznik Praw Obywatelskich podkreśla, że składanie oświadczeń pisemnych i wysyłanie ich przesyłką pocztową może być obecnie utrudnione, a problemy może rodzić też udowodnienie złożenia ich w terminie czy też zachowanie wymaganego terminu na ich złożenie. Dlatego też RPO postuluje, aby uznać za dopuszczalne złożenie ww. oświadczenia w formie pisemnej lub elektronicznej.

Wyjątki wyłączające możliwość skorzystania z prawa przedłużenia najmu lokalu zostały uregulowane w art. 31s ust. 3 specustawy antykryzysowej. Rozwiązania prawnego wprowadzonego specustawą antykryzysową nie stosujemy:

1)       do najemcy, który w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzających dzień wejścia w życie specustawy antykryzysowej albo przez cały czas obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzający dzień wejścia w życie tej ustawy, jeżeli umowa ta obowiązywała przez czas krótszy niż 6 miesięcy poprzedzających dzień wejścia w życie ww. ustawy, był w zwłoce z zapłatą:

a)      czynszu lub

b)      innych niż czynsz opłat za użytkowanie lokalu lub

c)       opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych

– za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc, lub

2)       jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca używał tego lokalu w sposób sprzeczny z tą umową lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód, lub

3)       jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania ten lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego, lub

4)       do najemcy lokalu mieszkalnego, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.