Nazwa tzw. ustawy deweloperskiej nie powinna uśpić czujności innych przedsiębiorców zajmujących się sprzedażą nieruchomości na rynku pierwotnym. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (taka jest bowiem pełna nazwa ustawy deweloperskiej) część regulacji skierowała także wprost do przedsiębiorców innych niż deweloperzy. Taką grupę stanowią tzw. Flipperzy, którzy kupują nieruchomość na rynku pierwotnym a następnie sprzedają ją nabywcy będącemu osobą fizyczną.
Warto podkreślić, iż zapisy ustawy deweloperskiej dotyczą tylko tej grupy Flipperów, którzy sprzedaży dokonują w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, zaś nabywcą nieruchomości jest konsument. Ponadto przedmiotem sprzedaży ma być nieruchomość powstała w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, a przeniesienie prawa własności na nabywcę następuje po raz pierwszy.
Jakie obowiązki ustawa nakłada na Flipperów?
Można wymienić zasadniczo trzy podstawowe obowiązki:
- obowiązek informacyjny,
- obowiązek zawierania umów rezerwacyjnych zgodnie z wymogami ustawy deweloperskiej, (co wiąże się z koniecznością dostosowania starych wzorów umów do obecnych regulacji),
- obowiązek odbioru lokalu przed zawarciem umowy przenoszącej własność lokalu lub domu jednorodzinnego.
Przedsiębiorca inny niż deweloper musi spełnić względem nabywcy tzw. obowiązek informacyjny wynikający z art. 4 , art. 26 ust. 3 i art. 27 ust.2 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Na trwałym nośniku danych czyli np.: w formie dokumentu, należy przekazać nabywcy przed zawarciem umowy sprzedaży lub rezerwacyjnej, informacje o nieruchomości i przedsięwzięciu deweloperskim, w tym o gruncie i zagospodarowaniu przestrzennym terenu, o budynku, lokalu, co wynika wprost z przywołanych wyżej przepisów. Nadto, flipper jest zobowiązany do poinformowania nabywcy o możliwości zapoznania się z dokumentami dotyczącymi sprzedawanego lokalu lub domu, w tym m.in. z: aktualnym stanem księgi wieczystej, kopią pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, czy nawet kopią projektu budowlanego. Szczegółowa lista wymaganych do przekazania informacji i dokumentów wymieniona została w art. 26 ust. 3 i art. 27 ust.2 omawianej ustawy.
Kolejno, Flipper musi pamiętać, że zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości musi być poprzedzone odbiorem lokalu lub domu przez nabywcę. Z odbioru sporządza się zaś protokół, do którego nabywca ma prawo zgłosić wady. Ustawodawca nałożył na Flippera także sankcje, za brak usunięcia zgłoszonych do protokołu wad, w terminie. W takiej sytuacji nabywca będzie miał prawo odmówić zawarcia umowy sprzedaży i żądać zapłaty opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości, jeżeli takowa była uiszczona, co wynika z art. 34 ust.2 ustawy.
Umowa rezerwacyjna
Duża zmiana zaszła także w zasadach zawierania umów rezerwacyjnych ( dot. samej treści umowy, jak i jej formy, czy zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej). Ustawodawca obecnie wymaga by umowa rezerwacyjna zawarta była w formie pisemnej, a także wprowadził m.in. górny próg wysokości opłaty rezerwacyjnej, która nie może już przekraczać 1% ceny brutto nieruchomości. Uregulowane ustawowo zostały także zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej w art. 34 ustawy.
Zapisy ustawowe pomijają jednak regulacje zabezpieczające interes Flippera, jak chociażby możliwość zatrzymania opłaty rezerwacyjnej, gdy to nabywca nie wywiązuje się z warunków umowy. Dlatego warto by w umowie rezerwacyjnej wprowadzić dodatkowo zapisy zabezpieczającej także samego przedsiębiorcę.
Omawiane wyżej zmiany wprowadzone nową ustawą deweloperską sprawiają, że Flipper musi obecnie dostosować swój dotychczasowy wzór umowy rezerwacyjnej do nowych regulacji. Wychodząc naprzeciw tym obowiązkom nasza Kancelaria przygotowała gotowy wzór umowy rezerwacyjnej typowy dla sprzedaży flipperskiej, wraz z praktycznymi uwagami i komentarzami. Gotowy wzór umowy mogą Państwo pobrać za pośrednictwem strony internetowej Kancelarii, w zakładce wzory umów:
https://kancelaria-budowlana.pl/wzory-umow/
