Niestety część nabywców nowych nieruchomości nie do końca będzie usatysfakcjonowania z transakcji. Może się okazać, że deweloper lub wykonawcy niewłaściwie/nieterminowo wykonali umowę albo prace. Jakie roszczenia przysługują właścicielom i jak dochodzić swoich praw?

Roszczenie mogą wynikać z kilku tytułów. Oto podstawowa lista:

Kara umowna – to zastrzeżenie umowne zobowiązujące do zapłaty określonej sumy pieniężnej jako forma naprawienia szkody (odszkodowania) wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Zgodnie Ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zapisy o karze umownej powinny znaleźć się z umowie deweloperskiej (art. 22 ust. 1 pkt 13). Z kolei bardzo rzadko bywa aby występowała w umowie z firmą wykończeniową. Utarta praktyka doprowadziła do sytuacji, w której nie zawiera się w wykończeniowcami umów w formie pisemnej, a tym bardziej nie określa kary umownej.

Kara umowa zazwyczaj wprowadzana jest celem zagwarantowania terminowego wykonania prac, a jej wysokość zależy od ustaleń stron umowy. Obowiązek zapłaty kary umownej może być ustalony kwotowo poprzez wskazanie konkretnej sumy albo ułamkowo (procentowo) np. 0,5 % ceny transakcji za każdy dzień opóźnienia w przekazaniu lokalu. 

Najczęściej karą umowną zabezpiecza się terminowe przeniesienie własności (przystąpienie do aktu notarialnego), ale pojawiają się również kary za opóźnienie w wykonaniu robót, w wydaniu nieruchomości, naprawie wad. Wiele zależy od inwencji i potrzeb stron umowy.

Rękojmia – to jedna z form ochrony inwestora (nabywcy nieruchomości), niezależna od winy oraz wiedzy wykonawcy oraz osób, za które on odpowiada, a także od wystąpienia szkody powstałej wskutek świadczenia przez wykonawcę przedmiotu z wadami (https://czasopisma.beck.pl/monitor-prawniczy/artykul/rekojmia-za-wady-w-umowie-o-roboty-budowlane-cz-i/).

Zgodnie z przepisami wada fizyczna polega na niezgodności prac remontowych (wykończeniowych) z ustaleniami. W szczególności prace będą niezgodne z umową, jeżeli:

• efekt prac nie ma właściwości, które powinien mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności zawarcia umowy;
• efekt prac nie nadaje się do celu, o którym inwestor poinformował wykonawcę przy zawarciu umowy, a wykonawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego przeznaczenia wykonywanych prac;
• efekt prac nie ma właściwości, o których istnieniu wykonawca zapewnił inwestora;
• efekt prac został inwestorowi wydany w stanie niezupełnym.

Powyższe oznacza w dużym uproszczeniu, że kupione przez nas mieszkanie lub wykonane prace remontowe mają odpowiadać umowie, udzielanym zapewnieniom oraz oczekiwaniom.

Jeżeli obiekt lub wykonane prace mają wady:

• Kupujący może żądać usunięcia wady lub wymiany rzeczy, a wykonawca jest zobowiązany wymienić usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego.

Wykonawca może odmówić naprawy, jeżeli doprowadzenie do zgodności z umową rzeczy wadliwej w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo nadmiernie kosztowne.

(Ważne) Jeżeli kupującym jest przedsiębiorca, wykonawca może odmówić wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady także wtedy, gdy koszty zadośćuczynienia temu obowiązkowi przewyższają cenę obiektu.

• W sytuacji, gdy wykonawca nie usunie niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności wad, wówczas kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo o odstąpieniu od umowy.

(Ważne) Przedawnienie roszczeń wynosi 1 rok, ale w przypadku konsumenta nie może nastąpić przed upływem 5 lub 2 lat (w zależności od przedmiotu transakcji). Wobec tego jeżeli wada nieruchomości zostanie wykryta w 3 roku, wówczas konsument ma 2 lata na dochodzenie swoich roszczeń. Gdy jednak wykryje wadę w 5 roku, ma tylko rok. Przy czym upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli wykonawca wadę podstępnie zataił.

Gwarancja – to dodatkowe zabezpieczenie udzielane przez wykonawcę/dewelopera często mylone z rękojmią. W przeciwieństwie do rękojmi gwarancja jest dobrowolną instytucją, która określa obowiązki gwaranta i uprawnienia kupującego w przypadku, gdy rzecz sprzedana nie ma właściwości określonych w oświadczeniu gwarancyjnym. Gwarancja może polegać np. na zwrocie zapłaconej ceny, wymianie rzeczy bądź jej naprawie oraz zapewnieniu innych usług. Krótko mówiąc gwarancja ma charakter umowny i jej zakres wynika z tego jak strony się umówiły.

Oświadczenie gwarancyjne (często nazywane gwarancją) można znajdować się na oddzielny druku, w umowie lub innym trwałym nośniku (np. pamięć USB). Termin na realizację gwarancji powinien wynikać z treści oświadczenia gwarancyjnego. Jeżeli terminu takiego nie wskazano wynosi on 2 lata licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.

Kupujący może wykonywać uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy niezależnie od uprawnień wynikających z gwarancji.

Odszkodowanie (na zasadach ogólnych art. 471 k.c.) – podstawą do pociągnięcia do odpowiedzialności cywilnej wykonawcy/dewelopera może być ogólna zasada zgodnie z którą dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Nienależne wykonanie umowy może przejawiać się w kilku aspektach np. niezgodność ze sztuką budowlaną czy opóźnienia.

Żeby móc mówić o odpowiedzialności opartej na art. 471 k.c. należy wykazać:

1. Nienależyte wykonanie umowy (trzeba udowodnić, że prace nie zostały wykonane zgodnie z założeniami umowy);
2. Rodzaj i wysokość poniesionej szkody (trzeba udowodnić, że doznano uszczerbku majątkowego np. konieczność poniesienia kosztów naprawy);
3. Związek przyczynowy między niewłaściwym wykonaniem prac, a powstałą szkodą (trzeba udowodnić, że konieczność ponoszenia dodatkowych kosztów jest następstwem niewłaściwie wykonanych prac).