Najem mieszkań cieszy się dużą popularnością. Jednym z czynników wspomagających ten proces jest fakt, że kredyty mieszkaniowe są coraz trudniej dostępne. Połączenie rosnącej popularności najmu lokali mieszkalnych ze wzrostem świadomości prawnej Polaków powoduje, że coraz częściej pojawiają się spory pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Jedna z głównych osi sporu wynika z naturalnego faktu, że na skutek używania rzeczy się zużywają lub ulegają uszkodzeniu. Pojawia się w związku z tym pytanie – za jakie uszkodzenia musi odpowiedzieć najemca? Jedną z fundamentalnych kwestii istotnych przed zawarciem umowy najmu lokalu powinno być sporządzenie dobrej umowy, która możliwie najbardziej zabezpieczy interesy obu stron. Wynajmujący i najemca mogą w niej określić przykładowo zakres napraw, jakie każda ze stron będzie musiała zrealizować w przypadku wystąpienia uszkodzenia i kto za nie powinien zapłacić. Z wyjątkiem najmu lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, strony mogą bowiem swobodnie kształtować swoje prawa i obowiązki. Dopiero jeśli dana kwestia nie zostanie uregulowana umownie – zastosowanie znajdą przepisy kodeksu cywilnego lub ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Rzeczą dodatkową obok umowy najmu, która zabezpiecza interesy obu stron, jest sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego, w którym strony opiszą stan techniczny lokalu i stopień zużycia znajdujących się w lokalu instalacji i urządzeń. Warto umieścić w nim spis wyposażenia lokalu. Analogiczny protokół należy sporządzić przy zwrocie lokalu. Takie protokoły stanowić będą podstawę rozliczeń. Najemca może także zabezpieczyć interesy fotografując lokal przy odebraniu lokalu i przed jego zwrotem (ważne, aby dało się ustalić daty wykonania zdjęć). Obowiązkiem wynajmującego jest wydanie najemcy lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywanie go w takim stanie przez czas trwania najmu. Z drugiej strony, najemca jest zobowiązany po zakończeniu okresu najmu zwrócić lokal w stanie niepogorszonym, jednakże nie poniesie odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Powstaje pytanie, jakie uszkodzenia stanowią wynik normalnego używania rzeczy, a które przekraczają ten zakres. W pierwszej kolejności należy rozróżnić szkody wynikające z niewłaściwego używania rzeczy od zużycia na skutek normalnej eksploatacji. Najemca nie będzie odpowiadał za szkody powstałe w związku z normalnym używaniem rzeczy. Jednakże, jeśli te szkody mogą być naprawione poprzez poniesienie drobnych nakładów, będzie musiał je ponieść. Kwestia ta może być uregulowana przez strony w umowie, w przypadku braku stosownych postanowień należy stosować obowiązujące przepisy prawa. W przypadku najmu okazjonalnego i instytucjonalnego lokali mieszkalnych, zastosowanie znajdzie określone w art. 681 kodeksu cywilnego przykładowe wyliczenie drobnych nakładów obciążających najemcę. W przypadku pozostałych umów najmu lokalu mieszkalnego, obowiązkowe nakłady najemców określone są w art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Za szkody powstałe z winy najemcy, które nie powstaną wskutek normalnego używania rzeczy (czy to niewłaściwego używania, czy to zbyt intensywnego), odpowie najemca. Powszechnym zjawiskiem przy zawieraniu umowy najmu lokalu mieszkalnego jest pobieranie od najemców kaucji na poczet zabezpieczenia prawidłowego wykonywania stosunku prawnego. Wynajmujący może pokryć z wpłaconej kaucji wierzytelności związane ze szkodami powstałymi w lokalu związanymi z nadmiernym użyciem rzeczy przez najemcę, jak i te, które związane są z normalnym użyciem rzeczy, jednakże ich usunięcie obciążało najemcę, bo powinno być dokonane w ramach drobnych nakładów. Jak więc mogą przykładowo wyglądać szkody spowodowane normalnym używaniem rzeczy, a jak zniszczenia spowodowane niewłaściwym używaniem rzeczy, ilustruje poniższe zestawienie. Należy jednak pamiętać, że wyliczenie to ma charakter przykładowy i w sytuacji każdego sporu taka sama szkoda może wynikać tak z normalnego używania rzeczy, jak i zniszczenia. Inaczej będzie się oceniać, bowiem najem, który trwał miesiąc, inaczej, który trwał 10 lat. Przykładowo, w przypadku tygodniowego okresu najmu porysowany parkiet pod stołem może być kwalifikowany jako zniszczenie, natomiast taka sytuacja po pięciu latach najmu może być już skutkiem normalnego używania.
Podłogi - zniszczenia
ubytki w podłodze np. wyrwane panele, deski, popękane płytki
Podłogi - normalne używanie
drobne zarysowania np. pod stołem wynikające z przesuwania mebli (przy czym tu trzeba sprawdzić czy filce zostały założone na krzesła, czy wynajmujący o tym uprzedzał)
Drzwi - zniszczenia
wyrwana klamka, podrapanie okleiny na drzwiach przez zwierzę np. przez psa, drzwi wyrwane z zawiasów
Drzwi - normalne używanie
drobne zarysowania, poluzowane zawiasy
Okna - zniszczenia
potłuczone okna, zabrudzone okna farbą albo innym środkiem, którego nie można zmyć, uszkodzony parapet
Okna - normalne używanie
wyrobione uszczelki, zakurzone / brudne okna wymagające jedynie umycia
Ściany i sufity - zniszczenia
dużo otworów w ścianach na skutek rzucania w ścianę piłką, ubytki w tynku, znaczne porysowanie lub otarcie ścian, podarta lub zerwana tapeta, zabrudzenia ścian wynikające z opierania o nie swoich nóg lub wskutek działania zwierząt, zaplamienie ścian np. olejem, pomalowanie ścian i sufitów na nietypowe kolory (np. czarny), listwy podłogowe odchodzące od ściany wskutek zawilgocenia mieszkania, wyrwane gniazdka elektryczne ze ściany
Ściany i sufity - normalne używanie
samoistne pęknięcia wskutek osiadania budynku, wyblakła lub lekko naderwana tapeta, lekkie zabrudzenia, pomalowanie ścian i sufitów na kolory zwyczajowo stosowane (np. biały, beżowy, pastelowy) - zasadniczo kolor powinien pozostać taki sam jak w dniu wydania lokalu, listwy podłogowe odchodzące od ściany wskutek osiadania budynku albo wskutek wyschnięcia kleju
