W wielu wspólnotach mieszkaniowych mieszkańcy, bez zgody wspólnoty, korzystają z części wspólnych należących do wspólnoty. W takich sytuacjach powstaje pytanie czy wspólnota mieszkaniowa może naliczać kary z tytułu bezumownego korzystania z części wspólnych?

Wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem, który powstaje z mocy prawa oraz funkcjonuje w oparciu o ustawę z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Wspólnotę tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, a zatem wszyscy właściciele lokali w danej nieruchomości. Przynależność do wspólnoty mieszkaniowej jest obligatoryjna.

Na właścicielach lokali tworzących wspólnotę spoczywają określone obowiązki: ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, utrzymywania lokalu w należytym stanie, przestrzegania porządku domowego, uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałania z innymi współwłaścicielami w ochronie wspólnego dobra.

W sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu wspólnota mieszkaniowa podejmuje uchwały, stanowiące wyrażenie zgody na dokonanie danej czynności. Co istotne członek wspólnoty ma obowiązek przestrzegać każdej uchwały wspólnoty, która nie została uchylona przez sąd, nawet gdy taka uchwała została zaskarżona, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Jedną ze spraw przekraczających zwykły zarząd jest uchwalenie regulaminu porządku domowego. Dokument ten jest przyjmowany w zdecydowanej większości wspólnot aby określić podstawowe kwestie porządkowe dotyczące nieruchomości wspólnej, w tym odnośnie współkorzystania z garaży, miejsc parkingowych, ale także korytarzy nieruchomości, gdzie częstokroć część mieszkańców pozostawia swoje prywatne rzeczy. Uregulowanie takich kwestii jest zatem naturalnym, a nawet pożądanym zachowaniem ze względu na to, że w przypadku korzystania z tej samej nieruchomości pomiędzy współwłaścicielami nierzadko powstają sytuacje konfliktowe.

Uchwalenie regulaminu porządku domowego ma zatem umocowanie w prawie, w szczególności że mieszkańcy wspólnoty są zobowiązani m.in. do przestrzegania porządku domowego oraz korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli, a zatem kwestie te mogą być doprecyzowane w uchwale wspólnoty. Zaznaczyć należy jednak, że sytuacja jest jednoznaczna wyłącznie w przypadku gdy garaż stanowi nieruchomość wspólną wspólnoty. Tymczasem w części wspólnot mieszkaniowych garaż stanowi odrębny lokal niemieszkalny, którego współwłaścicielami są osoby posiadające w nim stanowiska parkingowe i nie stanowi on nieruchomości wspólnej. W takim przypadku to współwłaściciele garażu, a nie wspólnota, powinni uregulować zasady korzystania z tego garażu, przy czym nie wyklucza to także dochodzenia roszczeń z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości na zasadach ogólnych Kodeksu Cywilnego.

Wspólnota może także ustalić opłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości wspólnej. Wysokość takiej opłaty powinna zostać uregulowana w uchwale wspólnoty (regulaminie porządku). W przypadku braku dobrowolnej zapłaty wspólnota mieszkaniowa może pozwać dłużnika, który uchyla się od obowiązku zapłaty, gdyż wspólnocie przysługuje zdolność sądowa.

Mateusz Bogucki, radca prawny.