Zdarza się, że właściciel mieszkania nie korzysta z niego przez określony czas, na przykład kilka – kilkanaście miesięcy, albo nawet kilka lat. Może tak być z powodu choćby wyjazdu za granicę czy nawet do innego miasta. Właściciel chciałby więc na ten okres wynająć mieszkanie, aby w ten sposób wspomóc domowy budżet. Jednocześnie chciałby po powrocie znowu zamieszkać w lokalu. Właściciel obawia się jednak, że najemca nie opuści lokalu w wyznaczonym terminie i powrót do mieszkania okaże się problemem.
Sposobem na rozwiązanie tego dylematu jest tak zwany najem okazjonalny. Oczywiście nie jest to stuprocentowo pewne zabezpieczenie interesów właściciela, ale na pewno oddala ono niepokojącą wizję najmu lokalu mieszkalnego jako kontraktu niemal równego małżeństwu.
Najem okazjonalny – co to jest i jakie są jego warunki
Najem okazjonalny to umowa najmu mieszkania zawarta przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu lokali, na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Jeśli kontrakt kwalifikuje się jako najem okazjonalny, właściciel ma ułatwienia w eksmisji najemcy po ustaniu stosunku najmu, np. po upływie umówionego okresu. Strony mają też więcej swobody przy określaniu przesłanek podwyżki czynszu oraz podstaw wypowiedzenia najmu przed upływem umówionego okresu.
Aby najem był kwalifikowany jako okazjonalny, przy zawarciu umowy:
· najemca musi podpisać akt notarialny z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji i o zobowiązaniu do opróżnienia lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela; wynagrodzenie notariusza to maksimum 10% minimalnego wynagrodzenia za pracę (obecnie 466,60 zł) + VAT; sama umowa najmu nie musi być w formie aktu notarialnego, ale musi być pisemna;
· najemca musi wskazać lokal, który zamieszkałby po ewentualnej eksmisji;
· właściciel owego alternatywnego lokalu musi podpisać oświadczenie o zgodzie na zamieszkanie najemcy i jego domowników (chyba że to sam najemca jest jego właścicielem).
Kolejnym warunkiem jest zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.
Jeśli te wszystkie warunki będą spełnione, najem ma charakter najmu okazjonalnego, a z tego wynikają następujące skutki.
Skutki na korzyść wynajmującego
1. Uproszczona procedura eksmisyjna
Po wygaśnięciu umowy, jeśli najemca nie opróżni lokalu, właściciel może doręczyć najemcy żądanie opróżnienia lokalu (na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem), wyznaczając termin (minimum 7 dni od doręczenia) na wyprowadzkę. Po bezskutecznym upływie tego terminu może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności notarialnemu oświadczeniu najemcy. Do wniosku takiego należy załączyć:
-
ww. żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
-
dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu;
-
potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Po nadaniu klauzuli właściciel może skierować wniosek egzekucyjny do komornika. Oznacza to pominięcie etapu procesu o eksmisję, a więc skraca czas i zmniejsza koszty dochodzenia prawa. Oznacza to też, że wykonalność eksmisji nie jest uzależniona od dostarczenia dłużnikowi lokalu socjalnego lub zamiennego. Ponadto komornik nie wstrzyma eksmisji do czasu wskazania przez gminę tymczasowego pomieszczenia, bowiem takowe nie przysługuje ex-najemcy okazjonalnemu.
2. Gwarancja alternatywnego lokalu
Jeśli najemca utracił możliwość zamieszkania w alternatywnym lokalu, który został przez niego wskazany przy zawieraniu umowy, to musi w terminie 21 dni od dowiedzenia się o tym fakcie wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania eksmisji oraz przedstawić oświadczenie właściciela tego lokalu. W przeciwnym razie wynajmujący będzie mógł wypowiedzieć najem okazjonalny z terminem 7-dniowym.
3. Większa swoboda kontraktowa
Do najmu okazjonalnego nie stosuje się większości przepisów rozdziału 2 ustawy, np. zasady, że wypowiedzieć najem można tylko z przyczyn wskazanych w tej ustawie. Przyczyny wypowiedzenia najmu przed upływem jego terminu powinny być więc określone w umowie. Jednak nawet jeśli strony w umowie tego nie określą, właściciel będzie mógł wypowiedzieć umowę z takich przyczyn jak np. powodowanie szkód, zwłoka z zapłatą czynszu za co najmniej 3 pełne okresy, podnajem bez zgody wynajmującego (art. 11 ust. 2 pkt 1–3 w zw. z art. 19e ustawy). Niewątpliwie warto jednak skonsultować umowę z radcą prawnym, aby dla uniknięcia wątpliwości podstawy wypowiedzenia były w umowie określone.
Nie stosuje się też obostrzeń co do podwyżki czynszu. Jednak sposób podwyżki czynszu musi być określony w umowie. W przeciwnym razie przez cały okres będzie obowiązywał jednakowy czynsz.
Do najmu okazjonalnego stosuje się natomiast przepisy o zwrocie zwaloryzowanej kaucji, o obowiązku udostępnienia lokalu przez lokatora w razie awarii, o prawach właścicieli innych lokali w tym samym budynku oraz o prawach współlokatorów, a także o odszkodowaniu za zajmowanie lokalu bez tytułu (czyli po wygaśnięciu najmu).
Skutki na korzyść najemcy
Kaucja pobierana na początku najmu może wynosić maksymalnie 6-krotność miesięcznego czynszu, podczas gdy przy zwykłym najmie może wynosić maksymalnie 12-krotność czynszu.
Umowa nie może komplikować materii rozliczeń, to znaczy właściciel może pobierać wyłącznie czynsz oraz tzw. opłaty niezależne od właściciela, tj. opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Wszelkie inne koszty, jak np. opłaty na zarząd czy na fundusz remontowy, właściciel powinien wkalkulować w czynsz. Na wypadek podwyżki tego typu kosztów umowa powinna określać sposób waloryzacji czynszu.
