Czym jest najem okazjonalny?
Umowa najmu okazjonalnego została uregulowana w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r.
o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego. Stanowi ona szczególny rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego, który ma na celu zwiększenie ochrony praw właściciela nieruchomości.
Zgodnie z art. 19a wskazanej ustawy, umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta wyłącznie przez osobę fizyczną będącą właścicielem lokalu, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Przedmiotem takiej umowy jest lokal mieszkalny.
Umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta jedynie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Dla swojej ważności wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. Dowiedz się jak napisać umowę najmu okazjonalnego.
Obowiązkowe elementy umowy najmu okazjonalnego
Poza standardowymi postanowieniami właściwymi dla umowy najmu, umowa najmu okazjonalnego musi zawierać dodatkowe załączniki, których brak skutkuje utratą jej szczególnego charakteru. Do obligatoryjnych elementów należą:
-
Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego
Najemca zobowiązany jest do złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji oraz zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu po zakończeniu stosunku najmu. Dokument ten stanowi podstawę do wszczęcia postępowania egzekucyjnego bez konieczności prowadzenia postępowania o eksmisję. -
Wskazanie lokalu zastępczego
Najemca powinien wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania obowiązku opróżnienia lokalu. Oświadczenie to może zostać sporządzone w zwykłej formie pisemnej. -
Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego
Konieczne jest również dołączenie oświadczenia właściciela lokalu zastępczego lub osoby posiadającej tytuł prawny do tego lokalu, w którym wyraża on zgodę na zamieszkanie najemcy oraz osób z nim zamieszkujących. Wynajmujący ma prawo zażądać notarialnego poświadczenia podpisu pod tym oświadczeniem, co zwiększa bezpieczeństwo prawne transakcji.
Odwołanie zgody właściciela lokalu zastępczego a skuteczność najmu okazjonalnego
W praktyce często pojawia się pytanie, co dzieje się w sytuacji, gdy właściciel lokalu wskazanego jako lokal zastępczy odwoła zgodę na zamieszkanie najemcy. Kwestia ta budzi kontrowersje zarówno wśród prawników, jak i osób zawodowo zajmujących się obrotem nieruchomościami.
Dość powszechnie spotykane jest stanowisko, zgodnie z którym cofnięcie zgody przez właściciela lokalu zastępczego miałoby uniemożliwiać opróżnienie lokalu, a referendarz sądowy odmówiłby nadania aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Należy jednak podkreślić, że pogląd ten jest nieprawidłowy.
Zgodnie z art. 25d ustawy o ochronie praw lokatorów, prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje dłużnikowi, jeżeli został on zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego, pod warunkiem że zawarcie tej umowy zostało prawidłowo zgłoszone do urzędu skarbowego w ustawowym terminie.
W konsekwencji cofnięcie zgody przez właściciela lokalu zastępczego nie blokuje możliwości przeprowadzenia egzekucji. Komornik sądowy, wykonując obowiązek opróżnienia lokalu, może w takim przypadku umieścić byłego najemcę w noclegowni lub schronisku.
Podsumowanie – najem okazjonalny w praktyce
Umowa najmu okazjonalnego stanowi skuteczne narzędzie ochrony interesów właściciela lokalu mieszkalnego, pod warunkiem spełnienia wszystkich wymogów ustawowych. Kluczowe znaczenie ma prawidłowe sporządzenie umowy, dołączenie wymaganych oświadczeń, terminowe zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego oraz zastosowanie odpowiednich zabezpieczeń finansowych i organizacyjnych.
Starannie przygotowana umowa najmu okazjonalnego nie tylko ułatwia dochodzenie roszczeń w przypadku problemów z najemcą, lecz także działa prewencyjnie, ograniczając ryzyko sporów i nadużyć w trakcie trwania najmu.
Link do pełnej wersji artykułu: https://radcaborawski.pl/jak-napisac-umowe-najmu-okazjonalnego/
