Mieszkania komunalne wchodzą w skład mieszkaniowego zasobu Gminy.
Najemcami lokali mieszkalnych komunalnych najczęściej są rodzice, dziadkowie, współmałżonek czy konkubent.
Klienci Mojej Kancelarii zwracają się bardzo często do mnie z następującym pytaniem:
Czy można odziedziczyć mieszkanie komunalne?
Czy mam prawo do mieszkania komunalnego po śmierci rodzica, dziadka, współmałżonka lub konkubenta?
Mieszkanie komunalne nie podlega ogólnym zasadom dziedziczenia.
Nie należą bowiem do spadku prawa i obowiązki zmarłego związane ściśle z jego osobą, jak również prawa, które z chwilą jego śmierci przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od tego czy są one spadkobiercami.
Wstąpienie w stosunek najmu na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego
Przepisy dają jednak prawo do mieszkania komunalnego po śmierci głównego najemcy oznaczonym osobom po spełnieniu określonych prawem warunków.
Mówimy wówczas o wstąpieniu w stosunek najmu po śmierci najemcy na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego
Prawo najmu lokalu mieszkalnego komunalnego po śmierci najemcy przechodzi na oznaczone osoby niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami.
Wstąpienie osób uprawnionych w stosunek najmu lokalu mieszkalnego odbywa się z mocy prawa i jest niezależne od dziedziczenia czyli np. od tego, czy osoba uprawniona jest zarazem spadkobiercą, czy też nie.
Zgodnie z art. 691 k.c. § 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.
§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.
§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.
§ 5. Przepisów § 1-4 nie stosuje się do w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.
Zgodnie z art. 691 § 5 k.c. przepisy § 1–4 komentowanego artykułu nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego. Wówczas to stroną stosunku najmu pozostaje żyjący najemca.
Kto może wstąpić w stosunek najmu na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego?
W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują:
- małżonek niebędący współnajemcą lokalu
Chodzi oczywiście o małżonka, który nie jest współnajemcą lokalu mieszkalnego.
Małżeństwo musi istnieć w chwili śmierci najemcy.
Wyrok rozwodowy nieprawomocny w tym dniu nie wyłącza skutku wstąpienia w stosunek najmu. Nie stanowi także przeszkody prawomocnie orzeczona separacja.
- dzieci najemcy i jego współmałżonka
Nie tylko wspólne dzieci najemcy i jego małżonka, ale również dzieci przysposobione lub dzieci tylko jednego ze współmałżonków, także tego, który nie był najemcą.
Dalsi zstępni najemcy (wnuki, prawnuki itd.) nie mogą wstąpić w stosunek najmu po śmierci najemcy, chyba że najemca był wobec nich zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych.
- inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych
- osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą
Chodzi tu o osoby pozostające w związkach nieformalnych (konkubinat); także osoba tej samej płci.
Osoby wyżej wymienione wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.
Jeżeli brak jest osób, które wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, wygasa on z mocy ustawy z chwilą śmierci najemcy.
Stałe zamieszkiwanie z najemcą w lokalu do chwili jego śmierci.
Drugą przesłanką i warunkiem wstąpienia w stosunek najmu lokalu na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego jest stałe zamieszkiwanie z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.
Przez stałe zamieszkanie, stanowiące przesłankę nabycia praw do lokalu mieszkalnego na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego należy rozumieć zamieszkiwanie w tym konkretnym mieszkaniu, z zamiarem stałego pobytu.
O stałym zamieszkiwaniu w lokalu najemcy mówimy wtedy, gdy cała życiowa działalność danej osoby zostanie ześrodkowana w tym właśnie lokalu w ten sposób, że stanie się on jej centrum życiowym.
Oznacza, to, że w tym konkretnym mieszkaniu będą koncentrowały się wszystkie jej sprawy osobiste i majątkowe.
Nie wystarczy zatem być tylko „zameldowanym” w tym lokalu.
W praktyce często zdarzają się sprawy o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu wytaczane przez osoby, które wyłącznie doglądały zmarłego najemcę i udzielały mu pomocy w okresie choroby poprzedzającej jego śmierć. Z reguły jednak osoby te posiadały równoległe mieszkanie i to w nim znajdowało się ich centrum życiowe. Co do zasady nie będzie stanowić stałego zamieszkania pobyt takiej osoby w przedmiotowym lokalu w celu udzielania doraźnej, choćby nawet dłużej trwającej pomocy najemcy.
O braku stałego zamieszkiwania w tym konkretnym lokalu nie przesądza czasowe przebywanie poza miejscem stałego zamieszkania, jeżeli jest to uzasadnione określonymi okolicznościami.
Czasowe przebywanie poza miejscem stałego miejsca zamieszkania nie oznacza, że osoba ta zmieniła swoje miejsce stałego zamieszkania. Mogą zdarzyć się sytuacje spowodowane różnymi przyczynami np. dłuższy wyjazd, choroba. Jeżeli w tym czasie nastąpiłaby śmierć najemcy lokalu, to o spełnieniu wymogu stałego zamieszkiwania z najemcą decydować będzie ocena, czy przerwa we wspólnym zamieszkiwaniu miała charakter przejściowy, czy oznaczała definitywne opuszczenie lokalu. Jeżeli nieobecność w lokalu miała być w zamierzeniu obu osób przejściowa, roszczenie o wstąpienie w stosunek najmu będzie zasadne. Jeśli natomiast przerwa we wspólnym zamieszkiwaniu miała charakter trwały (definitywne opuszczenie lokalu) roszczenie o wstąpienie w stosunek najmu nie przysługuje.
„Czasowe – uzasadnione określonymi przyczynami – przebywanie poza miejscem stałego miejsca zamieszkania nie oznacza, aby najemca przestał mieszkać w „swoim” lokalu, by zmienił miejsce zamieszkania” (Tak z uzasadnienia wyr. SN z 20.6.2001 r., I CKN 1179/98)
W razie sporu między wynajmującym a osobami powołującymi się na wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym najemcy, osoby te mogą wystąpić do sądu o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu. Sąd zbada wówczas okoliczności i przesłanki wynikające z art. 691 Kodeksu cywilnego.
Jeżeli brak jest podstaw do wstąpienia w stosunek najmu na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego osoby ubiegające się o przyznanie im prawa najmu do przedmiotowego lokalu komunalnego mogą zbadać przesłanki określone w uchwale Rady Gminy w sprawie wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy, czy mogą ubiegać się o zawarcie umowy najmu dotychczas zajmowanego lokalu. Gminna Wrocław przewiduje zawarcie umowy najmu dotychczas zajmowanego lokalu poza przypadkami określonymi w art. 691 Kodeksu cywilnego po spełnieniu określonych w Uchwale Rady Miejskiej Wrocławia warunków. Jednym z warunków jest brak zaległości w opłatach za przedmiotowy lokal, spełnienie kryterium dochodowego, nieposiadanie tytułu prawnego do innego lokalu oraz zamieszkiwanie i zameldowanie przez co najmniej 3 lata w przedmiotowym lokalu. Gmina może zaproponować zawarcie umowy najmu lokalu o mniejszej powierzchni od dotychczas zajmowanego lokalu jeśli występują ku temu przesłanki.