Kupno mieszkania lub domu od dewelopera jest jednym z najtrudniejszych do zweryfikowania, pod względem faktycznym i prawnym, sposobów nabycia prawa do nieruchomości. Czasami ma się wrażenie, że jest to przysłowiowe nabywanie „kota w worku”.
Z jednej strony deweloper przedstawia nam wizualizacje naszego przyszłego mieszkania lub domu (w tym całego budowanego osiedla), ale z drugiej strony wszystko widzimy jedynie na papierze, a nie w rzeczywistości (można powiedzieć, że ten kot, którego chcemy kupić jest jedynie narysowany). Dlatego decydując się na nabycie od dewelopera mieszkania lub domu należy szczegółowo zwrócić uwagę na wiele aspektów oraz zapoznać się z szeregiem dokumentów.
1. Sprawdzenie wpisów w księdze wieczystej.
Przeanalizowanie wpisów w księdze wieczystej pozwoli nam sprawdzić stan prawny nieruchomości, na której ma zostać wybudowany budynek. Przede wszystkim w ten sposób ustalimy czy deweloper w ogóle posiada tytuł prawny do nieruchomości. Prócz tego zbadać należy wszystkie wpisy dotyczące obciążeń (hipotek, służebności itd.), praw i roszczeń osób trzecich, czy też wskazujące na istnienie decyzji lub orzeczeń sądowych odnoszących się do nieruchomości. Ważne jest także przeanalizowanie wzmianek o złożonych, ale jeszcze nieujawnionych wnioskach o wpisy w księdze wieczystej.
2. Sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Powyższa czynność ma istotne znaczenie w przypadku, gdy deweloper buduje osiedle w tzw. „szczerym polu” – warto wtedy przyjrzeć się, co może powstać w sąsiedztwie naszego wymarzonego mieszkania lub domu (czy plan dopuszcza budowę uciążliwych obiektów np. zakładów przemysłowych, dróg szybkiego ruchu itp.). Oczywiście nie zawsze na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, dlatego w przypadku jego braku warto ustalić, czy istnieje chociaż studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – a jeżeli tak to je wtedy przejrzeć.
3. Sprawdzenie pozwolenia na budowę oraz projektu architektoniczno-budowlanego.
Sprawdzenie pozwolenia na budowę oraz projektu architektoniczno-budowalnego pozwoli nam ustalić, co deweloper i w jakim kształcie może wybudować. Budując zarówno domy wielorodzinne, jako i jednorodzinne deweloper musi to robić właśnie zgodnie w powyższymi dwoma dokumentami. Dlatego deweloper, w trakcie budowy, nie może dokonywać żadnych istotnych odstępstw od zatwierdzonego, ostatecznym i prawomocnym pozwoleniem na budowę, projektu architektoniczno-budowalnego.
4. Sprawdzenie prospektu informacyjnego wraz z wszystkimi załącznikami.
Prospekt informacyjny stanowi zbiorczą informację, która m. in. określa dewelopera, jego doświadczenie, informacje dotyczące nieruchomości oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, warunki odstąpienia od umowy, indywidulany opis przedmiotu nabycia. Jest to dokument, który określa naszą transakcję „w pigułce”, a jego treść musi zawierać wszystkie elementy przewidziane przepisami prawa.
5. Sprawdzenie umowy deweloperskiej.
Umowa deweloperska zawarta musi zostać w formie aktu notarialnego, a jej elementy również szczegółowo określają przepisy prawa. Będzie ona stawiła podstawą określenia wzajemnych praw i obowiązków stron, dlatego istotne jest przeanalizowania wszystkich jej obszernych postanowień. Na jej podstawie zarówno kupujący, jak i deweloper, będą mogli dochodzić swoich praw. Ważne jest to, żeby przedmiotowa umowa nie zawierała tzw. klauzul niedozwolonych, a także żeby jej treść była zgodna z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym oraz w innych dokumentach. Istotne jest też to żeby nie ograniczała ona władztwa nad nieruchomością po jej nabyciu przez kupującego.
6. Sprawdzenie informacji o deweloperze.
Sprawdzenie informacji o deweloperze jest istotną kwestią przy podejmowaniu decyzji o zakupie nieruchomości.
Po pierwsze, należy zweryfikować, z jakim podmiotem mamy do czynienia. W tym celu warto przeanalizować wpisy w Krajowym Rejestrze Sądowym lub w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Również przydatne będzie znalezienie (np. w intrenecie) opinii o danym deweloperze (jeżeli nie jest to jego pierwsze przedsięwzięcie).
Po drugie, kluczowym jest sprawdzenie sytuacji finansowej dewelopera, gdyż to od niej zależy, czy deweloper będzie w stanie ukończyć swoje przedsięwzięcie deweloperskie, a w konsekwencji przenieść na kupującego własność lokalu lub gruntu wraz z budynkiem jednorodzinnym. Warto w tym miejscu zwrócić uwagę, iż zapłata ceny za mieszkanie lub dom jednorodzinny odbywa się zgodnie z harmonogramem wpłat w trakcie budowy, a przeniesienie prawa własności przez dewelopera na nabywcę ma miejsce dopiero po jej zakończeniu. Dlatego ustawodawca zapewnił nabywcom prawo do zapoznania się ze sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, co obowiązkowo należy zrobić.
7. Sprawdzenie zapewnienia przez dewelopera środków ochrony nabywców.
Należy się upewnić, czy deweloper, zgodnie z przepisami prawa, zapewnił nabywcom, co najmniej jeden z następujących środków ochrony: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową lub otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Powyższe ma zagwarantować nabywcom, iż środki, które zostaną przez nich wpłacone deweloperowi nie zostaną przeznaczone na inny cel niż realizacja przedsięwzięcia deweloperskiego.
Oczywiście wszystkie wyżej wymienione czynności nie wyczerpują całej procedury weryfikacji, gdyż każdy stan faktyczny i prawny jest inny, w związku z czym może pojawić się wiele dodatkowych okoliczności, które również należy w danej sprawie zbadać. Tematyka ta jest bardzo obszerna, dlatego wszystkich zainteresowanych zapraszam, także do zapoznania się z treścią ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jednolity, Dz. U. z 2017 r., poz. 1468), która reguluje przedmiotowe zagadnienie. Wspomnę jedynie, iż w art. 18 ust. 1 oraz w art. 21 powyższej ustawy wymienione zostały dokumenty, które deweloper jest zobowiązany udostępnić osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej.
Mateusz Matuszczyk
Radca prawny
Tel. 605-514-079
kontakt@radca-matuszczyk.pl
www.radca-matuszczyk.pl
