Zgodnie z art. 394 Kodeksu Cywilnego: § 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Wysoka suma zadatku nie zmienia jego charakteru prawnego i skutków zastrzeżenia umownego przyjętego przez strony. Relacja między wysokością kwoty zadatku a wartością przedmiotu świadczenia umownego nie została uregulowana w ustawie, a zatem jest pozostawiona swobodzie kontraktowej stron (wyrok Sądu Najwyższego z dnia z dnia 31 maja 2019 r., IV CSK 163/18). Przepisy nie określają jaka może być maksymalna wysokość zadatku. Sąd Najwyższy wskazał, że wysoka suma zadatku nie zmienia jego charakteru prawnego i skutków zastrzeżenia umownego przyjętego przez strony. Strony mogą zatem dowolnie uregulowanie skutków zadatku i jego wysokości. Dopuszczalne jest i zależy od woli stron ustalenie tej kwoty na wyższym poziomie, w tym także zastrzeżenie zadatku, którego wartość jest dużo wyższa i stanowi znaczną część przyszłego świadczenia (na przykład przekracza połowę wartości całego świadczenia). Taką też wysokość zadatku jako dopuszczalną wskazuje Sąd Najwyższy – w ramach swobody kontraktowania dopuszczalne jest zastrzeżenie zadatku o wartości przekraczającej połowę całego świadczenia (np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 maja 2005 r., V CK 577/04).
Ustalenie wysokości zadatku nie znajduje ograniczeń w art. 394 k.c. Stąd należy wyprowadzić wniosek, że kwestia ta została pozostawiona uznaniu stron. Biorąc pod uwagę skutki zastrzeżenia zadatku przewidziane w tym przepisie, a w szczególności możliwości żądania jego podwójnej wysokości w razie odstąpienia od umowy przez stronę, która zadatek dała, zagadnienie budzi kontrowersje przy relatywnie dużym zadatku w porównaniu do przewidzianego przez strony świadczenia głównego. W orzecznictwie wyrażony został pogląd, że „przyjęcie (…) kwoty w znacznej wysokości nie jest okolicznością, która sama przez się upoważnia do uznania, że jest to zaliczka na poczet należnego (…) wynagrodzenia, a nie zadatek wywołujący skutki przewidziane w art. 394 § 1 k.c.” (wyrok SN z dnia 22 kwietnia 2004 r., II CK 172/03, LEX nr 174163; podobnie SN w wyroku z dnia 13 lutego 2002 r., IV CKN 672/00, OSNC 2003, nr 1, poz. 10). W innym miejscu Sąd Najwyższy stwierdził, że „w ramach swobody kontraktowania (art. 353 1 k.c.) dopuszczalne jest zastrzeżenie zadatku o wartości przekraczającej połowę całego świadczenia” (wyrok SN z dnia 21 maja 2005 r., V CK 577/04, LEX nr 189073). Z zaprezentowanych twierdzeń wynika, że wysokość wręczanej przy zawarciu umowy sumy nie jest okolicznością konstytutywną dla kwalifikacji tego zachowania jako zadatku w rozumieniu art. 394 k.c.
