Pytanie:
Kupujący przysłał mi gotową umowę przedwstępną sprzedaży mojej nieruchomości pod inwestycję. Czy mogę ją po prostu podpisać, żeby nie zniechęcać inwestora?
Odpowiedź:
Nie podpisuj niczego żeby nie zrazić drugiej strony, dopóki nie sprawdzisz ryzyka. W praktyce w takich projektach często pojawiają się zapisy jednostronnie chroniące drugą stronę, w tym przypadku inwestora, przykładowo :
- prawo odstąpienia tylko dla drugiej strony i to bez konsekwencji,
- brak konkretnego terminu finalizacji umowy przyrzeczonej,
- kary umowne wyłącznie dla drugiej strony.
Efekt? Kupujący w takiej sytuacji ma szeroką swobodę wycofania się, a sprzedający zostaje zablokowany bez realnego zabezpieczenia.
Często w umowie pojawiają się też warunki zawieszające, których spełnienie zależy wyłącznie od drugiej strony i nie ma dla nich żadnej daty granicznej. W praktyce oznacza to, że sprzedający miesiącami czeka na ruch drugiej strony, nie mogąc swobodnie dysponować nieruchomością. Zdarzają się również bardzo szerokie pełnomocnictwa dla kupującego – bez ograniczeń czasowych i bez realnej możliwości odwołania, co dodatkowo osłabia pozycję sprzedającego.
Przed podpisaniem umowa powinna zostać zweryfikowana poprzez: jasny, końcowy termin zawarcia umowy przyrzeczonej, symetryczne i proporcjonalne kary umowne, odpowiedzialność po obu stronach oraz bezpiecznie zakreślone – co do zakresu – pełnomocnictwa. Dobrze przygotowana umowa nie blokuje transakcji, tylko porządkuje ją w czasie i jasno określa, co się dzieje, gdy któraś ze stron nie wywiąże się ze swoich obowiązków. To pozwala zachować zarówno relację z inwestorem, jak i kontrolę nad ryzykiem.
