To częsta sytuacja: prowizję za znalezienie mieszkania albo lokalu ustalono telefonicznie lub „na słowo”, a pośrednik potem przysłał fakturę. Klient zapłacił, a dopiero później zaczął się zastanawiać, czy w ogóle musiał.
Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wymaga formy pisemnej albo elektronicznej pod rygorem nieważności (art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Forma elektroniczna oznacza kwalifikowany podpis elektroniczny. Zwykły e-mail czy SMS tego wymogu nie spełnia. Faktura ani potwierdzenie przelewu też nie zastępują umowy.
Jeżeli umowy nie ma, jest ona nieważna od początku. Zapłacona prowizja jest wtedy świadczeniem nienależnym i można żądać jej zwrotu (art. 410 w zw. z art. 405 k.c.). Sąd Najwyższy nie pozwala „ratować” takiej umowy przez uznanie jej za zwykłe zlecenie usług.
Pośrednicy często odpowiadają dwoma argumentami:
– „Przecież wykonałem pracę”. Wtedy to pośrednik musi udowodnić, jakie czynności wykonał i ile były realnie warte. Sama faktura tego nie dowodzi.
– „Płacił Pan, wiedząc, że nic nie podpisał”. Art. 411 pkt 1 k.c. wprost pozwala żądać zwrotu świadczenia spełnionego na podstawie nieważnej umowy, nawet gdy płacący o tym wiedział.
Wymóg formy dotyczy również pośrednictwa przy najmie, nie tylko przy sprzedaży.
Co zrobić: zebrać faktury, potwierdzenia przelewów i korespondencję, a następnie wysłać pisemne wezwanie do zapłaty z terminem. Od dnia po upływie terminu biegną odsetki. Nie podpisuj umowy „wstecz”, jeśli pośrednik o to poprosi. Roszczenie przedawnia się co do zasady po 6 latach, a w sprawach związanych z działalnością gospodarczą po 3 latach.
Pełny artykuł z przykładem liczbowym i FAQ: https://radcakucharski.pl/blog/prowizja-dla-posrednika-bez-pisemnej-umowy-czy-mozna-ja-odzyskac
