Rozporządzeniem Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego, a następnie rozporządzeniem Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na terenie Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii, wprowadzono istotne ograniczenia w prowadzeniu określonych działalności gospodarczych.
Ograniczenie to dotyczy m.in. obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 w zakresie:
1) handlu detalicznego najemców powierzchni handlowej, których przeważająca działalność polega na handlu:
a) wyrobami tekstylnymi
b) wyrobami odzieżowymi,
c) obuwiem i wyrobami skórzanymi,
d) meblami i sprzętem oświetleniowym,
e) sprzętem radiowo-telewizyjnym lub sprzętem gospodarstwa domowego,
f) artykułami piśmiennymi i księgarskimi;
2) prowadzenia działalności gastronomicznej i rozrywkowej.
Zasadniczo zawieszenie wykonywania działalności w lokalu nie zwalnia z obowiązku zapłaty czynszu. Co więcej, kodeks cywilny nie daje możliwości uchylenia się od obowiązku uiszczenia czynszu, bowiem najemca nie może jednostronnie zmniejszyć lub zaprzestać płacenia czynszu w nadzwyczajnych sytuacjach, np. w stanie zagrożenia epidemicznego. Zdarza się jednak, że strony w umowie definiują, jakie okoliczności stanowią przypadek siły wyższej. Niewątpliwie takie postanowienia mogą stanowić wskazówkę interpretacyjną, jak rozszerzać lub zawężać pojęcie siły wyższej.
Aktualna sytuacja epidemiologiczna oraz jej konsekwencje mogą zostać również ustalone za tzw. nadzwyczajną zmianę stosunków. Zgodnie bowiem art. 3571 k.c., jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.
Wygaszenie wzajemnych zobowiązań stron
Niemniej jednak na mocy art. 15 ze Ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID – 19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w ww. obiektach handlowych z mocy prawa wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej.
Z powyższej możliwości może skorzystać uprawniony do używania powierzchni handlowej, np. najemca lub dzierżawca, pod warunkiem, że w terminie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu złoży udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy.
Należy pamiętać, że oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. W przypadku uchybienia powyższemu terminowi, czy też uznania przez najemcę/dzierżawcę, że chce pozostać przy określonym w umowie okresie najmu, ma obowiązek dokonać zapłaty czynszu na dotychczasowych zasadach.
Przedłużenie umowy najmu
Na mocy zaś art. 31 s wspomnianej ustawy, w przypadku gdy czas obowiązywania umowy najmu lokalu zawartej przed dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., umowa ta ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r., na warunkach dotychczasowych.
Niemniej jednak przedłużenie umowy jest możliwe pod pewnymi warunkami:
-najemca złoży oświadczenie woli o przedłużeniu umowy najmu;
-oświadczenie woli powinno być złożone najpóźniej w dniu upływu obowiązywania tej umowy;
Z powyższej możliwości nie będzie mógł jednak skorzystać najemca, który:
1) w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzających dzień wejścia w życie ustawy nowelizującej albo przez cały czas obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzający dzień wejścia w życie tej ustawy, jeżeli umowa ta obowiązywała przez czas krótszy niż 6 miesięcy poprzedzających dzień wejścia w życie niniejszej ustawy, był w zwłoce z zapłatą:
a) czynszu, lub
b) innych niż czynsz opłat za używanie lokalu lub
c) opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych,
– za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc, lub
2) jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca używał tego lokalu w sposób sprzeczny z tą umową lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód, lub
3) jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania ten lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego, lub
4) do najemcy lokalu mieszkalnego, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.
