Przepisy art. 15ze ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, dają możliwość wygaszenia wzajemnych zobowiązań wynajmującego i najemcy. Trzeba jednak przy tym pamiętać o kilku kwestiach.
Zgodnie z przepisami ust. 1 wspomnianego art. 15 ze), w okresie zakazu handlu wygasają wzajemne zobowiązania stron, a więc najemcy i wynajmującego, czyli z jednej strony m.in. zobowiązanie najemcy do płatności czynszu, a z drugiej zobowiązanie wynajmującego do udostępnienia powierzchni handlowej określonej w umowie.
Z treści art. 15ze ust. 2 wynika, że aby nastąpiło wygaszenie zobowiązań stron, konieczne jest złożenie przez najemcę (uprawnionego do używania powierzchni handlowej) "bezwarunkowej i wiążącej oferty woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy". Najemca musi to uczynić w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu.
Zauważyć należy, że wobec kategorycznego brzmienia przepisów ustawy, nie jest możliwe złożenie przez najemcę propozycji (oferty) innych niż dotychczasowe warunków najmu. Przepis wyraźnie mówi o woli przedłużenia umowy na dotychczasowych warunkach. W innym przypadku, tj. zaproponowania przez najemcę nowych, innych warunków - należy uznać, że najemca nie złożył wiążącej oferty przedłużenia umowy, a w konsekwencji, że nie wygasły wzajemne zobowiązania stron, a więc także zobowiązanie najemcy do płatności czynszu za cały okres obowiązywania zakazu. Oczywiście - z racji pośpiechu - ustawodawca nie wystrzegł się błędów (np. brak słowa "terminu" lub "okresu" w zdaniu 2 ust. 2 art. 15 ze), ale ogólny sens wydaje się być zgodny z ideą zamrożenia stosunków umownych i wygaśnięcia zobowiązań wynajmującego i najemcy na okres trwania zakazu.
Należy przy tym pamiętać, aby oferta została złożona przez najemcę nie tylko zgodnie z przepisami ustawy jak i kodeksu cywilnego, w szczególności przepisami o ofercie (ustawodawca konsekwentnie posługuje się określeniem „oferta”), ale również z postanowieniami umowy wiążącej wynajmującego i najemcę. Określenie w takich umowach „dotychczasowych warunków” może się okazać kluczowe dla skuteczności złożonej oferty. Oczywiście, konieczne jest również sprostanie warunkom formalnym takiej oferty, tj. przewidzianej umową (i przepisami prawa) formy i sposobu jej złożenia.
