Umowa najmu co do zasady została uregulowana w art. 659-692 Kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju (art. 659 k.c.). Szczególnym rodzajem umowy najmu jest najem lokalu. Co należy także podkreślić, zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, jeśli przedmiotem najmu jest „powierzchnia handlowa" (tj. część powierzchni użytkowej lokalu, który jest ograniczony ścianami, dachem, drzwiami itd.), to najem „podlega przepisom kodeksu cywilnego o najmie lokali, a nie ogólnym przepisom o najmie, również w zakresie wypowiedzenia” (wyr. SN z 19.10.2006r., sygn. V CSK 230/06).

A.      Przedłużenie umowy najmu do 30 czerwca 2020 r.

Regulacja prawna wprowadzona art. 31s ust. 1 specustawy antykryzysowej znajduje zastosowanie zarówno do najmu lokali mieszkalnych, jak i niemieszkalnych. Tym samym w przypadku, gdy czas obowiązywania umowy najmu lokalu niemieszkalnego, zawartej przed dniem 31 marca 2020 r. upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., umowa ta ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r., na warunkach dotychczasowych. Przedłużenie umowy następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy. Oświadczenie to najemca powinien złożyć wynajmującemu najpóźniej w dniu upływu okresu obowiązywania umowy, pamiętając o tym, iż w tym terminie oświadczenie takie musi dotrzeć do wynajmującego. Zgodnie z art. 61 § 1 zd. 1 k.c. oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią.

W oświadczeniu tym należy wskazać, że najemca korzysta z prawa przedłużenia umowy najmu do dnia 30 czerwca 2020 r., na dotychczasowych warunkach. Na marginesie zauważyć można, iż jak wskazuje Rzecznik Praw Obywatelskich: składanie oświadczeń pisemnych i wysyłanie ich przesyłką pocztową może być obecnie utrudnione, a problemy może rodzić też udowodnienie złożenia ich w terminie czy też zachowanie wymaganego terminu na ich złożenie. Dlatego też RPO postuluje, aby uznać za dopuszczalne złożenie ww. oświadczenia w formie pisemnej lub elektronicznej.

Wyjątki wyłączające możliwość skorzystania z prawa przedłużenia najmu lokalu niemieszkalnego zostały uregulowane w art. 31s ust. 3 specustawy antykryzysowej. Rozwiązania prawnego wprowadzonego specustawą antykryzysową nie stosujemy:

1. do najemcy, który w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzających dzień wejścia w życie specustawy antykryzysowej albo przez cały czas obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzający dzień wejścia w życie tej ustawy, jeżeli umowa ta obowiązywała przez czas krótszy niż 6 miesięcy poprzedzających dzień wejścia w życie ww. ustawy, był w zwłoce z zapłatą:

   a) czynszu lub

   b) innych niż czynsz opłat za użytkowanie lokalu lub

   c) opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych

– za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc, lub

2. jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca używał tego lokalu w sposób sprzeczny z tą umową lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód, lub

3. jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania ten lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego.