W związku z rozprzestrzenianiem się koronawirusa ustawodawca w dniu 08 marca 2020 r. wprowadził do porządku prawnego specustawę z dnia 02 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem, i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych ( Dz.U. 2020 poz. 374 ). Zarówno ww. specustawa jak i rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. oraz z dnia 20 marca 2020 r. uchwalone i wydane zostały na podstawie art. 46 ust. 2 i 4 ustawy o zapobieganiu oraz zwalczaniu zakażeń i chorób zakaźnych u ludzi z dnia 05 grudnia 2008 r. ( Dz.U. Nr 234, poz. 1570 ).
W § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. wprowadzono w okresie od dnia 14 marca do odwołania czasowe ograniczenie w handlu detalicznym najemcom korzystającym z lokali użytkowych i prowadzących działalność handlową i usługową. Zakaz handlu obowiązuje najemców w obiektach handlowych o powierzchni powyżej 2000 m² w których przeważająca działalność polega na handlu wyrobami tekstylnymi, odzieżowymi, obuwiem i wyrobami skórzanymi, meblami i sprzętem oświetleniowym, sprzętem radiowo-telewizyjnym lub sprzętem gospodarstwa domowego, artykułami piśmiennymi i księgarskimi. Zakaz dotyczy również prowadzenia działalności gastronomicznej i rozrywkowej.
Następnie w dniu 31 marca 2020 r. wprowadzona została ustawa potocznie zwana „Tarczą antykryzysową”.
Część najemców przed wejściem w życie ww. specustawy, interpretując art. 495 kc w zw. z art. 475, 354, 65 i 353 kc, powoływało się na brak obowiązku spełniania świadczenia wzajemnego w postaci zapłaty czynszu ze względu na to, iż zgodnie z właściwością umowy najmu świadczenie wynajmującego nie jest spełniane.
Powoływanie się przez najemców na niezawinioną niemożliwość świadczenia (art. 495 kc ) nie powinno mieć uzasadnienia. Przekonanie najemców powołujących się na brak spełniania świadczenia przez Wynajmującego byłoby o tyle błędne, że Wynajmujący poprzez stosunek obligacyjny, umowę dwustronnie zobowiązującą, zobowiązał się w umowie najmu wyłącznie ( pomijając część umów przewidujących zapisy np. regulujące czynsz prowizyjny czy zapisy dotyczące vis maior w ramach swobody umów tj. 353¹ kc ) do wydania i udostępniania lokalu najemcy w stanie przydatnym do umówionego użytku przez cały okres trwania najmu. Zauważyć należy, iż specustawa nie wprowadziła zakazu udostępniania najemcom lokali użytkowych będących przedmiotem najmu, wiążących Wynajmującego ( właściciela lub posiadacza obiektu o powierzchni 2.000 m² ) a jedynie wprowadziła zakaz prowadzenia najemcom handlu. Najemca wobec powyższego w dalszym ciągu może korzystać z nieruchomości ale w ograniczonym zakresie.
W zaistniałej sytuacji wprowadzenia stanu epidemii, przed wprowadzeniem specustawy, Najemca mógł jedynie skorzystać z klauzuli rebus sic stantibus art. 357¹ kc jako wyjątek od zasady pacta sunt servada. Jeżeli najemca z powodu nadzwyczajnej zmiany okoliczności spełniając świadczenie doznałby rażącej straty lub jego świadczenie połączone byłoby z nadmiernymi trudnościami miał prawo skierować powództwo do sądu.
Ustawodawca w specustawie w dniu 31 mara 2020 r. wprowadził regulację art. 15ze. W art. 15ze.2. określił obowiązek najemcy, który zamierza skorzystać z dobrodziejstwa zwolnienia z czynszu najmu, złożenia oświadczenia woli Wynajmującemu w postaci bezwarunkowej i wiążącej oferty przedłużenia obowiązywania umowy najmu na dotychczasowych warunkach. Przedłużenie umowy obejmowałoby okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy a ww. oferta powinna być złożona w terminie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu pod rygorem braku obowiązywania postanowień zawartych w art. 15ze.1. ww. ustawy w sytuacji bezskutecznego upływu terminu na złożenie powyższej oferty.
W mojej opinia ograniczenie w rozporządzeniu Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. w postaci zakazu handlu stanowi o niekonstytucyjności ww. zapisu. Tego typu ograniczenia na zasadzie art. 31 Konstytucji można wprowadzać wyłącznie w trybie i/lub w granicach ustawy np. poprzez wprowadzenie stanu nadzwyczajnego. Strony umowy najmu w momencie wprowadzenia jednego ze stanów nadzwyczajnych są uprawnione do domagania się wyrównywania strat od Skarbu Państwa co przewiduje zasada art. 228 ust. 4 Konstytucji RP na podstawie, której uchwalono ustawę o wyrównywaniu strat majątkowych wynikających z ograniczenia w czasie stanu nadzwyczajnego wolności i praw człowieka i obywatela z dnia 22 listopada 2002 r. ( Dz.U. Nr 233, poz. 1955 ). Decyzję o odszkodowaniu wydaje niezwłocznie w trybie administracyjnym właściwy Wojewoda, nie dłużej, niż w terminie trzech miesięcy od dnia złożenia wniosku. W przypadku braku wprowadzenia ww. stanu nadzwyczajnego pozostaje jedynie droga cywilnoprawna.
Niestety proces dowodowy przed sądem jest o tyle utrudniony, iż możemy opierać się na art. 417 § 1 kc, czyli wykazać musimy, iż wprowadzenie przedmiotowego zakazu handlu zostało wprowadzone przez niezgodne z prawem działanie. Ponadto wykazać musimy adekwatny związek przyczynowo skutkowy pomiędzy niezgodnym z prawem działaniem władzy a poniesionymi stratami ( szkodą ).
Na zasadzie art. 417¹ § kc naprawienia szkody, można żądać dopiero po stwierdzeniu we właściwym postępowaniu niezgodności aktu z Konstytucją, ratyfikowaną umową międzynarodową lub ustawą. Art. 417¹ § 4 z kolei umożliwia sądowi stwierdzenia niezgodności z prawem niewydania aktu, którego obowiązek przewiduje przepis prawa.
Wydaje się, iż w momencie braku wprowadzenia stanu nadzwyczajnego ustawodawca powinien wprowadzić również rozwiązanie rekompensujące straty po stronie wynajmującego przywracając w pewnym sensie równowagę stron stosunku zobowiązaniowego przynajmniej w zakresie rekompensaty finansowej.
