Czym jest samowola urbanistyczna?
Zagadnienie związane z bezprawną zmianą sposobu użytkowania terenu bez wykonywania robót budowlanych, dotyczy zasadniczo dwóch sytuacji. Pierwsza, to taka, kiedy w sposób trwały zmieniamy dotychczasowy sposób zagospodarowania terenu bez uprzedniego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Druga, sytuacja wiąże się ze zmianą zagospodarowania terenu, i użytkowanie go w sposób sprzeczny niż wynika to z obowiązującego na danym terenie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Oba powyższe zachowania w terminologii prawniczej określane są jako samowola urbanistyczna.
Innymi słowy zamiana zagospodarowania terenu, która polega na zmianie sposobu zagospodarowania terenu, niezwiązanego z wykonaniem robót budowlanych to samowola urbanistyczna. Zmiana taka przykładowo polegać może np.: na urządzeniu na działce o funkcji mieszkalnej, składowiska lub tzw. bazy transportowej.
Przeciwdziałać takim praktykom ma art. 59 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej zwana także jako u.p.z.p.) Zgodnie z tym przepisem, w przypadku zmiany zagospodarowania terenu, która trwa powyżej roku, bez uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, Wójt, Burmistrz lub Prezydent Miasta, może, decyzją administracyjną nakazać właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości wstrzymanie użytkowania terenu, wyznaczając termin, w którym należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, albo przywróceniu poprzedniego sposobu zagospodarowania.
Przy czym, jak wskazano już wyżej, zgodnie z utrwaloną już linią orzeczniczą przepis art. 59 ust. 3 u.p.z.p. znajduje odpowiednie zastosowanie również w przypadku zmiany zagospodarowania terenu, niezgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (m.in. wyrok NSA z 21.01.2009 r., II OSK 6/08 , wyroki WSA w Poznaniu z 6.10.2010 r., IV SA/Po 493/10)
Pojęcie samowoli urbanistycznej, o której mowa w art. 59 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie może być utożsamiane z tzw. samowolą budowlaną związaną ze zmianą zagospodarowania terenu, na skutek wykonania prac budowlanych np.: związanych z budową obiektu budowlanego.
W razie samowolnej zmiany zagospodarowania terenu polegającej na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a nadto zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, bez względu na to, czy nastąpiło to na terenie objętym planem miejscowym, czy też nieposiadającym planu, właściwym w sprawie jest organ nadzoru budowlanego, wyposażony w uprawnienia wynikające wprost z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (np.: art. 48-51 ustawy prawo budowlane).
Podsumowując, regulacje prawne związane z samowolą urbanistyczną zawarte są w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zaś postępowania w tym zakresie należą do kompetencji wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Samowola urbanistyczna dotyczy wyłączenie sytuacji, w której samowolna zmiana zagospodarowania terenu nie była związana z budową obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, czyli np.: klasyczne urządzenie składowiska na działce o funkcji mieszkalnej.
W sytuacji zaś, gdy samowolna zmiana zagospodarowania terenu jest wynikiem robót budowlanych, czy budową obiektu budowlanego, mamy do czynienia z samowolą budowlaną, uregulowanej w ustawie prawo budowlane. Postępowania w tym zakresie należą do kompetencji organów nadzoru budowlanego czyli inaczej Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego i Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego.
