Wielu właścicieli lokali mieszkalnych albo już wynajmuje swoje lokale albo zastanawia się nad ich wynajęciem. Właścicielom często towarzyszą obawy dotyczące tego jak będzie przebiegała realizacja umowy, czy najemca będzie regulował czynsz, czy po zakończeniu umowy najmu najemca dobrowolnie opuści lokal.
Na podstawie umowy najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy lokal do używania, w zamian za co najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Umowa najmu okazjonalnego jest szczególną formą najmu nieruchomości i jest uregulowana w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.
Umowa najmu okazjonalnego zapewnia większe bezpieczeństwo prawne wynajmującemu niż zwykła umowa najmu, ponieważ umożliwia szybszą i prostszą procedurę eksmisji najemcy, który nie chce opuścić lokalu po zakończeniu umowy.
Czas na jaki może zostać zawarta umowa
Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta tylko przez właściciela, będącego osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa może zostać zawarta wyłącznie na czas oznaczony, maksymalnie 10 lat. Umowa zawierana w tym trybie może zostać zawarta tylko i wyłącznie w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych najemcy, nie może być związana z działalnością gospodarczą wykonywaną przez najemcę.
Elementy umowy najmu
Umowa najmu okazjonalnego poza podstawowymi elementami, które powinna posiadać każda umowa najmu, takimi jak oznaczenie stron umowy, określenie czasu trwania najmu, wysokości czynszu najmu wraz z terminem i sposobem jego płatności, podpisy stron, musi zawierać dodatkowe elementy i załączniki, które są niezbędne dla tego rodzaju umowy.
Elementy umowy charakterystyczne dla umowy najmu okazjonalnego lokalu
Zawierając umowę najmu okazjonalnego najemca musi złożyć dodatkowe oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym podda się egzekucji i zobowiąże się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu najemcy. Najemca ma obowiązek także wskazania innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie zawartej umowy najmu. Do umowy musi zostać załączone także oświadczenie właściciela innego lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do innego lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.
Zgłoszenie do Urzędy Skarbowego
Zawarta umowa najmu okazjonalnego podlega zgłoszeniu do Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. W przypadku braku dokonania takiego zgłoszenia, wynajmujący nie będzie mógł skorzystać z korzyści płynących z umowy najmu okazjonalnego. Na żądanie najemcy, właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia.
Żądanie opróżnienia lokalu
W przypadku braku dobrowolnego opróżnienia lokalu przez najemcę, właściciel ma obowiązek doręczyć najemcy żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Żądanie musi zawierać oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy, wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego oraz termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal. Po bezskutecznym upływie zakreślonego terminu, właściciel składa wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, a następnie prowadzi postępowanie egzekucyjne mające na celu wykonanie obowiązku polegającego na opróżnieniu lokalu.
Mimo, iż umowa najmu okazjonalnego lokalu wymaga spełnienia dodatkowych warunków, a samo jej zawarcie jest bardziej skomplikowane niż zwykłej umowy najmu, to korzyści jakie niesie ze sobą ten rodzaj umowy zdecydowanie przemawiają za celowością jej zawierania.
