Od 31 sierpnia 2023 roku kupujący jest zwolniony z PCC, tj. podatku od czynności cywilnoprawnych, jeżeli nabywa pierwsze mieszkanie lub dom. Nowe przepisy dotyczą nabycia mieszkania lub domu na rynku wtórnym. Jednakże nie jest to jedyna zmiana w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wraz z początkiem nowego roku, tj. wraz z dniem 01 stycznia 2024 roku wchodzi w życie nowy przepis art. 7a do ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych („ustawa o PCC”) wprowadzający 6% podatku PCC od zakupu szóstego mieszkania.
Zgodnie z art. 7a § 1 ustawy o PCC „W przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%. ”
W związku z powyższym, aby transakcja była opodatkowana 6% PCC muszą być spełnione następujące warunki: przedmiotem sprzedaży jest lokal mieszkalny, a nie lokal użytkowy czy cały budynek mieszkalny. Lokal musi stanowić odrębną nieruchomość tj. być wyodrębniony zgodnie z ustawa o własności lokali. Lokale powinny znajdować się w budynku lub budynkach posadowionych na jednej nieruchomości gruntowej. Co do zasady nie będzie to miało zastosowania do budynków realizowanych w ramach jednej inwestycji, ale posadowionych na kilku nieruchomościach gruntowych. Nowelizacja wprowadza wyjątek od zasady: albo VAT, albo PCC. Sprzedaż musi być również opodatkowana podatkiem VAT. Obowiązku zapłaty 6% PCC nie będzie rodzić transakcja zwolniona z VAT. Ponadto, transakcja musi dotyczyć zakupu co najmniej 6 lokali lub udziału w nich albo szóstego lokalu lub udziału w szóstym lokalu. Dodatkowo umowa musi zostać zwarta z tym samym kupującym.
Co ciekawe, zgodnie z §2 nowo wprowadzanego artykułu 7a, jeżeli kupujący nabywa lokal mieszkalny na zasadach współwłasności i chociażby tylko dla jednego ze współwłaścicieli byłby to szósty lokal, wówczas zastosowanie również znajdzie powyższej wskazany §1 i na kupujących – współwłaścicielach ciążył będzie obowiązek uiszczenia podatku od zakupu szóstego mieszkania. O ile nie zostaną wyodrębnione rzeczy czy prawa majątkowe przypadające na każdego kupującego, 6% należy zastosować do całkowitej ceny zakupu.
Wprowadzone zmiany, według ustawodawcy miały stanowić swoiste ograniczenie w nabywaniu łączenie kilku lokal. Zakłada się, że łączne nabywanie lokali przekłada się następnie na cenę takich lokali. Ten kto jest właścicielem większej liczby mieszkań w danym budynku, ma istotny wpływ na kreowanie cen transakcyjnych, które zazwyczaj są znacznie wyższe od tych pierwotnych. Ustawodawca wprowadzając art. 7a do ustawy od podatku od czynności cywilnoprawnych wyszedł naprzeciw powyżej wskazanym praktykom, chcąc je ograniczyć. Jednakże analiza przepisów budzi szereg wątpliwości czy zamierzony cel zostanie osiągnięty.
