Zasiedzenie nieruchomości już nie bez konsekwencji dla posiadacza. Uchwała Sądu Najwyższego rewolucjonizująca dotychczasową linię orzeczniczą zapadła 3 kwietnia 2024 roku. Od tego dnia dotychczasowi właściciele mogą ubiegać się o wynagrodzenie!
ZASIEDZENIE – CO TO JEST?
Jeszcze do niedawna, odpowiedź na pytanie czym jest zasiedzenie była relatywnie prosta. Zasiedzeniem co do zasady nazywa się stan, w którym nastąpiło nieprzerwane, samoistne posiadanie danej nieruchomości. To z kolei należy udowodnić przed sądem. Warunki konieczne do stwierdzenia nabycia w drodze zasiedzenia precyzuje art. 172 kodeksu cywilnego, w którym znajduje się przede wszystkim rozróżnienie na posiadanie w dobrej i złej wierze. Od tego w jaki sposób posiadacz użytkował nieruchomość zależy bowiem po ilu latach dochodzi do jej zasiedzenia. Jest to okres odpowiednio 20 i 30 lat. Kwestie posiadania w dobrej i złej wierze precyzuje m. in. art. 224 kodeksu cywilnego. Co istotne, bieg czasu może być łączony w przypadku przejścia posiadania z rąk jednego posiadacza do drugiego. W takich sytuacjach kwestia posiadania w dobrej lub złej wierze także ma znaczenie, albowiem zgodnie z art. 176 kodeksu cywilnego w przypadku posiadania przez kolejnych posiadaczy rzeczy w dobrej wierze czas ten sumuje się zawsze, natomiast w przypadku posiadania w złej wierze tylko wtedy, kiedy łączny okres posiadania wynosi przynajmniej 30 lat.
Sama definicja zasiedzenia wielokrotnie poruszana była również w orzecznictwie. Sąd Najwyższy m.in. w wyroku z 19 grudnia 2000 r., sygn. akt V CKN 164/00 oraz w postanowieniu z 28 lutego 2002 r., sygn. akt III CKN 891/00 wskazywał, że: „Samoistnym posiadaczem jest bowiem ten, kto postępuje z rzeczą jak właściciel, o czym świadczą okoliczności dostrzegalne dla innych osób, wyrażające wolę posiadacza do wykonywania prawa własności”.
SĄDOWE STWIERDZENIE ZASIEDZENIA
Sądowe stwierdzenie nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia nie było dotąd obarczone ryzykiem zasiadującego w sposób inny niż ewentualna przegrana w sprawie. Warto również podkreślić, że postępowanie w sprawie zasiedzenia służy potwierdzeniu przez sąd, że zasiedzenie nastąpiło, a co za tym idzie, że dotychczasowy właściciel utracił swoją własność na rzecz posiadacza samoistnego i nie przysługuje mu [właścicielowi] z tytułu przeniesienia własności żadna zapłata. Sądem właściwym do rozpoznawania spraw o zasiedzenie jest sąd rejonowy właściwy ze względu na położenie nieruchomości będącej przedmiotem zasiedzenia. To, ile czasu będzie trwała sprawa zależy przede wszystkim od tego czy udział drugiej strony postępowania będzie aktywny czy pasywny oraz od ilości koniecznych do przeprowadzenia środków dowodowych. W trakcie postępowania może zaistnieć potrzeba m. in. przesłuchania świadków, a nawet powołania biegłych.
ZASIEDZENIE, A BEZUMOWNE KORZYSTANIE Z RZECZY
Do momentu wydania rewolucyjnej uchwały Sądu Najwyższego linia orzecznicza była jednolita i zgodna: właścicielowi od samoistnego posiadacza nie należy się wynagrodzenie za bezumowne korzystanie ani też roszczenia uzupełniające. Przyjęto retorykę opierającą się na założeniu, że zasiedzenie jako pierwotny sposób nabycia rzeczy z mocy prawa (ex lege) przeczy samoistnie instytucji czynienia jakichkolwiek wynagrodzeń na rzecz właściciela. Uznano, iż, pomimo że nie przewiduje się rekompensaty dla właściciela utraconej własności, przepisy i linia orzecznicza pozostają zgodne z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP, a co do nabycia służebności gruntowej także z art. 64 ust. 3 Konstytucji RP. Stan ten potwierdził również Trybunał Konstytucyjny. Obecnie już tak nie jest!
Pojawiło się pytanie „Czy byłemu właścicielowi może przysługiwać przeciwko posiadaczowi samoistnemu rzeczy roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z niej (art. 224, 225 k.c.) za okres poprzedzający nabycie przez tego posiadacza własności rzeczy w drodze zasiedzenia?”. 3 kwietnia 2024 roku wydana została uchwała stwierdzająca m in., że roszczenia uzupełniające są niezależne od żądania wydania nieruchomości i bycia nadal jej właścicielem, a utrata własności sama w sobie nie pozbawia możliwości ich dochodzenia (a więc przeciwnie do twierdzeń pozwanych). Sędzia sprawozdawca podkreślił również, że skutkiem zasiedzenia są tzw. roszczenia uzupełniające. Mają one charakter obligacyjny wobec byłego posiadacza, a więc dłużnika, bowiem roszczenia uzupełniające chronią własność, zatem mogą być odrębnie dochodzone niezależnie od roszczeń windykacyjnych.
ZASIEDZENIE W OBECNYM STANIE PRAWNYM
Najnowsza Uchwała SN z pewnością przełoży się na rozpoznawanie spraw o zasiedzenie i wynikających z tego innych postępowań (jak powyżej wskazane). Samoistni posiadacze muszą obecnie liczyć się z możliwością występowania roszczeń ze strony właścicieli. W obecnym stanie orzeczniczym roszczenia te są zasadne, a co za tym idzie istnieje duża szansa na przyznanie ich uzyskane na drodze postępowania sądowego. Jest to nowy i istotny czynnik przy rozważaniu opłacalności złożenia sprawy o stwierdzenie zasiedzenia. Sędzia Sprawozdawca, Adam Doliwa, wskazał: „W konsekwencji oznacza to, że utrata własności nie powoduje utraty możliwości żądania od posiadacza samoistnego wynagrodzenia za okres, w którym właścicielowi prawo to przysługiwało. Nie można więc twierdzić, że utrata własności wskutek zasiedzenia sama w sobie pociąga za sobą wygaśnięcie roszczeń o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, czy o zwrot pożytków lub ich wartości.” Zatem obecnie, skutkiem orzeknięcia zasiedzenia może być nie tylko nabycie w ten sposób nieruchomości, ale także poniesienie konsekwencji finansowych za korzystanie z rzeczy cudzej tak, jak w innych od zasiedzenia przypadkach.
Joanna Regent-Cendrowska
Radca Prawny
