Dochodząc swoich praw do nieruchomości właściciel lub inny uprawniony (np. użytkownik, uprawniony ze służebności) może wytoczyć powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Chodzi przede wszystkim o sytuację gdy jego prawo nie jest wpisane do księgi. Wtedy pomocne może być zabezpieczenie takiego roszczenia przez wpisanie odpowiedniego ostrzeżenia w dziale III księgi. Zgodnie z art. 10 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (UKWiH) powód nie musi wykazywać interesu prawnego w udzieleniu mu zabezpieczenia. Wystarczy, jeśli wykaże, że jego roszczenie jest prawodpodobnie słuszne. Zabezpieczenie takie chroni uprawnionego przed ryzykiem, że osoba aktualnie wpisana w księdzie wieczystej sprzeda, daruje lub obciąży nieruchomość, a nabywca będzie mógł się zasłonić rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. W skrócie mówiąc, nabywca co do zasady będzie wolny od odpowiedzialności, jeśli w chwili gdy nabył własność lub inne prawo księga była „czysta”. Wpis ostrzeżenia oznacza, że księga już „czysta” nie jest.
Gdy sąd przychyli się do wniosku o zabezpieczenie, czyli nakaże wpisać ostrzeżenie, warto zachować czujność. Niestety, mimo że zasady postępowania przez sąd orzekający i sąd wieczystoksięgowy z takim postanowieniem są w miarę czytelne, to jednak nie wszędzie są rozumiane jednakowo. Po pierwsze sąd orzekający może postąpić dwojako:
1) wysłać odpis orzeczenia z adnotacją o wykonalności wyłącznie do powoda;
2) wysłać taki odpis także do sądu wieczystoksięgowego.
(Pomijam tu kwestię, czy odpis powinien trafić także do pozwanego.)
Z przepisów literalnie wynika, że sąd powinien postąpić według pierwszej opcji (art. 743 § 2 KPC, art. 506 KPC). Uprawniony ma wówczas samodzielnie złożyć do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wpis ostrzeżenia, załączając ów odpis postanowienia o zabezpieczeniu i uiszczając opłatę (100 zł). Żaden przepis bowiem w takim wypadku nie ustanawia wyjątku od zasady działania sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym wyłącznie na wniosek. Sąd wieczystoksięgowy nie powinien więc dokonywać wpisu z urzędu, lecz tylko na wniosek uprawnionego. Przepisy art. 7523 § 2 KPC i art. 7563 § 2 KPC (gdzie mowa jest o wpisie z urzędu) dotyczą innego przypadku zabezpieczenia: zakazu zbywania nieruchomości lub spółdzielczego prawa do lokalu.
Jednak zdarza się nierzadko, że sąd orzekający wybiera tą drugą opcję. Pozornie to opcja lepsza dla uprawnionego, ponieważ wydaje się, że zmierza ona do tego, że sąd wieczystoksięgowy z urzędu, czyli bez wniosku uprawnionego, dokona wpisu ostrzeżenia do księgi. Nadal jednak należy zachować czujność. Po pierwsze sam fakt, że sąd orzekający przysłał odpis orzeczenia ze wzmianką o wykonalności, nie obliguje sądu wieczystoksięgowego do wszczęcia postępowania o wpis. Może być więc tak, że korespondencja w sądzie wieczystosięgowym trafi po prostu do odpowiedniego segregatora w archiwum i na tym rzecz się zakończy, w księdze wieczystej nie zostanie umieszczona nawet wzmianka.
Co jednak gdy korespondencja zostanie nawet zarejestrowana jako wszczęcie postępowania z urzędu? Otóż w księdze pojawi się w dziale III wzmianka o ostrzeżeniu, a to już daje uprawnionemu ochronę. Jednak to wcale nie musi oznaczać, że zostanie dokonany wpis. Referendarz sądowy, do którego trafi taka sprawa, może uznać, że takie postępowanie należy umorzyć z powodu braku wniosku uprawnionego. Wówczas wzmianka zostanie wykreślona lub usunięta (§ 74 rozporządzenia Dz.U.2016.312) i księga stanie się na powrót „czysta”.
Warto więc monitorować sytuację i być gotowym w każdej chwili złożyć wniosek o wpis.
