Zdarza się, że żeby doprowadzić media do naszej nieruchomości musimy sami wybudować niezbędną do tego infrastrukturę i dodatkowo przejść nią przez grunt sąsiada, który nie wyraża na to zgody. Niestety, jako że nie jesteśmy przedsiębiorcą przesyłowym, nie możemy tutaj skorzystać z możliwości ustanowienia służebności przesyłu, o której mowa w art. 305[1] Kodeksu cywilnego. Służebność przesyłu może bowiem zostać, co do zasady, ustanowiona na rzecz takiego przedsiębiorcy.
W Kodeksie cywilnym brak jest także innych wyraźnych przepisów, które wprost umożliwiałyby nam wymuszenie na sąsiedzie przejścia przez jego nieruchomość powyższą infrastrukturą.
Z pomocą przychodzi nam jednak postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 lutego 2016 r. sygn. akt III CSK 108/15, zgodnie z którym: „Okoliczność, iż przepisy Kodeksu cywilnego nie regulują wyraźnie służebności czerpania wody i przeprowadzenia wodociągu, nie oznacza, że ustanowienie takiej służebności nie jest dopuszczalne. Nie ulega bowiem wątpliwości, że taka służebność spełnia cechy służebności gruntowej określone w art. 285 § 1 KC. Jednakże w polskim prawie jest zasadą ustanowienie służebności gruntowej na podstawie umowy między właścicielami nieruchomości obciążonej i władnącej. Jedynie w drodze wyjątku od tej zasady służebność gruntowa może być ustanowiona przez sąd (tzw. służebność przymusowa – np. uregulowana w art. 145 KC służebność drogi koniecznej) albo powstać z mocy prawa (przez zasiedzenie – art. 292 KC). Artykuł 145 KC, który expressis verbis odnosi się do służebności drogi koniecznej, może być per analogiam zastosowany do służebności czerpania wody i przeprowadzenia wodociągu”.
Jak widać, więc istnieje ewentualna możliwość złożenia do sądu wniosku o ustanowienie służebności gruntowej, umożliwiającej przeprowadzenie nam mediów przez grunt sąsiadów, na zasadzie analogii wynikającej z przepisów o służebności drogi koniecznej (art. 145 Kodeksu cywilnego). Jest to jednak zagadnienie, które może być niejednoznacznie ocenione przez sąd orzekający w naszej sprawie, a więc podjęcie decyzji o złożeniu takiego wniosku wymaga uprzedniej wnikliwej analizy ryzyka z tym związanego.
Mateusz Matuszczyk
Radca prawny
