Podział administracyjny a nieważność umowy przenoszącej własność – kto naprawdę jest właścicielem nieruchomości?
Podział administracyjny nieruchomości często bywa postrzegany jako czynność prosta i czysto formalna, której przypisuje się skutek w postaci cywilnoprawnego podziału nieruchomości.
Czy jednak takie założenie jest prawidłowe?
Nic bardziej mylnego.
Powstaje zatem pytanie, czy uprzedni podział administracyjny ma w takich okolicznościach jakiekolwiek znaczenie dla oceny skutków cywilnoprawnych dokonanej czynności.
W niniejszym artykule wyjaśniam, jak prawo administracyjne i cywilne nie zawsze współgrają – a niejednokrotnie pozostają ze sobą w opozycji – oraz kto w takich sytuacjach faktycznie pozostaje właścicielem nieruchomości.
STAN FAKTYCZNY
Aby przybliżyć istotę omawianego zagadnienia, w dalszej części artykułu odwołano się do konkretnego stanu faktycznego sprawy.
Pierwotnie nieruchomość stanowiła jedną działkę ewidencyjną, zabudowaną budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym. Następnie organ administracji publicznej wydał ostateczną decyzję podziałową, w wyniku której nieruchomość została formalnie podzielona na cztery odrębne działki. W decyzji tej został zastrzeżony obowiązek ustanowienia służebności przejazdu i przechodu przez jedną z działek, w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla działki sąsiedniej.
Podział gruntów został dokonany bez równoczesnego podziału budynków. W wyniku podziału administracyjnego, części budynku mieszkalnego znalazły się jednocześnie na kilku nowo wydzielonych działkach. Natomiast budynek gospodarczy pozostał w całości na jednej działce. Fragmentacja budynku mieszkalnego sprawiła, że na niektórych działkach znajdowały się jedynie niewielkie jego części, które same w sobie nie tworzyły funkcjonalnie odrębnych jednostek mieszkalnych, posiadających własne wejścia czy odrębne instalacje. Pomimo formalnego rozdzielenia gruntów, sposób korzystania z budynku nie uległ zmianie – nadal możliwe było jego użytkowanie jedynie jako jednolitej całości budynku mieszkalnego, zgodnie z jego dotychczasowym przeznaczeniem.
Zarówno przed podziałem administracyjnym, jak i po jego dokonaniu, dla nieruchomości nie była prowadzona księga wieczysta.
Następnie właściciele nieruchomości (darczyńcy), przekazali jedną z wydzielonych działek – na której znajdowała się część budynku mieszkalnego – swojemu synowi, na podstawie aktu notarialnego umowy darowizny. W umowie darowizny ustanowiono również służebność gruntową w postaci prawa przechodu i przejazdu przez darowaną działkę, na rzecz każdoczesnych właścicieli drugiej z nowo powstałych działek, obejmującą pas gruntu o szerokości 3 metrów, prowadzący od tej działki do drogi publicznej.
Księga wieczysta została założona dla działki będącej przedmiotem umowy darowizny.
Po dokonaniu darowizny darczyńcy zmarli, pozostawiając spadkobierców, w tym obdarowanego syna. Pomiędzy spadkobiercami toczy się postępowanie o dział spadku po zmarłych darczyńcach.
W skład masy spadkowej wchodzą składniki majątkowe obejmujące nowo powstałe działki ewidencyjne, wydzielone w wyniku podziału administracyjnego, z wyłączeniem działki objętej uprzednio umową darowizny.
Powyższe prowadzi do sporu co do prawidłowego ustalenia składu masy spadkowej oraz oceny skutków prawnych administracyjnego podziału nieruchomości, a następnie dokonanych czynności rozporządzających w odniesieniu do darowanej działki, co bezpośrednio rzutuje na ustalenie przysługującego prawa własności.
PODZIAŁ ADMINISTARCYJNY A NIEWAŻNOŚĆ CZYNNOŚCI PRAWNEJ
W myśl § 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości:
– Jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części, które mają własne wejścia i są wyposażone w odrębne instalacje.
W analizowanym przypadku, części budynku mieszkalnego po podziale działek pozostawały jednocześnie na kilku wydzielonych działkach, co uniemożliwiało funkcjonalne wyodrębnienie ich w sposób pozwalający na samodzielne użytkowanie, przy zachowaniu pierwotnego przeznaczenia budynku jako całości mieszkalnej.
Nawet gdyby podział budynku przeprowadzono zgodnie z granicami nowo powstałych działek, musiałby on spełniać wymogi § 4 ww. rozporządzenia, w tym zapewniać odrębne wejścia i instalacje dla każdej wydzielonej części. W konsekwencji, brak możliwości funkcjonalnego wyodrębnienia części budynku oraz niespełnienie wymogów rozporządzenia sprawiają, że dokonana darowizna działki wraz z częścią budynku nie mogła wywołać skutku prawnego w postaci przeniesienia własności w sposób ważny.
Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego, część składowa rzeczy nie może stanowić odrębnego przedmiotu własności ani innych praw rzeczowych. W praktyce oznacza to, że elementy nieruchomości, które są integralnie związane z całością – np. części budynku mieszkalnego posadowione na kilku działkach – nie mogą stanowić odrębnego przedmiotu obrotu prawnego. Ich oddzielenie od reszty nieruchomości, bez uszczerbku dla funkcjonalności całego obiektu jest bowiem niemożliwe. W analizowanej sprawie części budynku mieszkalnego, pozostające jednocześnie na kilku wydzielonych działkach, w sposób naturalny tworzyły jedną funkcjonalną całość – budynek mieszkalny. Próba wyodrębnienia tych części, zgodnie z podziałem gruntu, w celu przeniesienia ich własności na inną osobę prowadziłaby do naruszenia funkcjonalności i pierwotnego przeznaczenia takiego budynku, uniemożliwiając prawidłowe korzystanie z niego jako całości.
W tym miejscu wskazać należy na art. 58 § 1 i § 3 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego brzmieniem, czynność prawna sprzeczna z ustawą lub mająca na celu obejście przepisów prawa jest nieważna z mocy prawa (ex lege). Jeżeli nieważność dotyczy tylko części czynności, pozostałe postanowienia pozostają w mocy, chyba że z okoliczności wynika, iż bez tej części czynność nie zostałaby dokonana.
W rozpatrywanym przypadku darowizny nieruchomości, nieważność obejmuje całość przeniesienia własności działki wraz z częścią budynku. Części budynku mieszkalnego, znajdujące się jednocześnie na kilku działkach ewidencyjnych, stanowią integralną część jednej nieruchomości i – zgodnie z art. 47 § 1 k.c. – nie mogą stanowić odrębnego przedmiotu własności ani innych praw rzeczowych. W konsekwencji umowa darowizny nie mogła wywołać skutku w postaci skutecznego przeniesienia własności w zakresie obejmującym wyodrębnioną jedynie ewidencyjnie działkę.
Powyższe potwierdza orzecznictwo Sądu Najwyższego, np.:
– uchwała Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2007r. III CZP 27/07, w której Sąd Najwyższy stwierdził, że: „Niedokonanie podziału budynku wpływa na ocenę całej analizowanej czynności prawnej, ponieważ części budynku nie mogą być odrębnym przedmiotem własności. Do takiego natomiast skutku prowadziłoby uznanie czynności zbycia części nieruchomości, bez jednoczesnego podziału znajdującego się na niej budynku, za ważną. Tym samym doszłoby do naruszenia bezwzględnie obowiązującego art. 47 § 1 k.c. Z tej przyczyny umowę przeniesienia własności części nieruchomości, bez jednoczesnego podziału znajdującego się na niej budynku, trzeba uznać za nieważną (art. 58 § 1 w związku z art. 47 § 1 k.c.).”,
– wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2014r. V CSK 129/13, zgodnie z którym: „w prawie cywilnym obowiązuje zasada jedności prawnej budynku, której naruszenie może powodować, że umowa sprzedaży działki gruntu wraz ze znajdującą się na tej działce częścią budynku, jeżeli jednocześnie nie da się tego budynku podzielić według płaszczyzn pionowych w sposób odpowiadający przebiegowi granic na gruncie, będzie nieważna.”.
DECYZJA PODZIAŁOWA A POWSTANIE ODRĘBNEJ NIERUCHOMOŚCI
Pomimo podziału geodezyjnego, znajdującego odzwierciedlenie w ostatecznej decyzji administracyjnej działki składały się w dalszym ciągu jedną zabudowaną nieruchomość, a nie odrębne nieruchomości.
Dla tak powstałych działek nie była prowadzona księga wieczysta. Zarówno przed podziałem geodezyjnym, jaki i po podziale działki te były własnością tych samych podmiotów, tj. darczyńców (spadkodawców). Działki te graniczyły ze sobą i pomimo podziału stanowiły jednolitą oraz zorganizowaną całość funkcjonalną i gospodarczą tj. jeden dom mieszkalny wraz z zabudowaniami gospodarczymi. Przedmiotowe działki tworzyły więc części składowe nieruchomości i łącznie składały się na jedną nieruchomość.
Powyższe potwierdza stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2013r. III CZP 8/13 oraz przytoczone w treści uzasadnienia tej uchwały orzecznictwo sądowe, zgodnie z którą:
– „Nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej, dla której urządzono księgę wieczystą. Natomiast w braku księgi wieczystej sąsiadujące ze sobą grunty należące do tego samego podmiotu stanowią jedną nieruchomość.”,
– „Nie ma podstaw do przyjmowania, że samo geodezyjne wyodrębnienie działki i nadanie oddzielnego numeru zmienia jej status jako części składowej nieruchomości.”,
– „Nadanie działkom odrębnych numerów geodezyjnych nie wywołuje skutków cywilnoprawnych.”,
– „Przedmiotem własności i innych praw rzeczowych jest rzecz w całości, a nie jej część (art. 47 § 1 k.c.), nie ulega zatem wątpliwości, że umowa przenosząca udział nie we własności rzeczy, a tylko jej części składowej jest nieważna jako sprzeczna z ustawą (art. 58 § 1 w związku z art. 47 § 1 k.c.).”.
Ponadto jak wskazano w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 29 grudnia 2020r. I CSK 27/19 „Fakt geodezyjnego wyodrębnienia działki ewidencyjnej nie daje możliwości rozporządzenia udziałem w prawie użytkowania wieczystego takiej działki, jeżeli nie stanowi ona odrębnej nieruchomości.”.
Biorąc powyższe pod uwagę wskazać należy że:
– powstałe w wyniku podziału działki stanowiły po podziale łącznie nadal jedną nieruchomość,
– decyzja podziałowa nie doprowadziła do powstania odrębnych nieruchomości.
Podkreślić należy, iż na ocenę nieważności przedmiotowej umowy darowizny nie mają jakiegokolwiek wpływu okoliczności związane z wydaniem ostatecznej decyzji administracyjnej, ani brak jej uchylenia. W wyniku wydania tej decyzji nie nastąpiło wyodrębnienie oddzielnych i samodzielnych nieruchomości. Dokonany wyżej wymienioną decyzją podział był wyłącznie podziałem geodezyjnym, mającym na celu ewidencyjne wyodrębnienie (w ramach jednej nieruchomości) większej ilości działek gruntu, bez zmiany przedmiotu prawa własności. Nie stanowił zatem podziału prawnego nieruchomości.
W związku z powyższym, zastosowanie art. 58 § 1 i § 3 w zw. z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego, pozostaje w pełni aktualne, jako że części budynku mieszkalnego stanowią integralną część nieruchomości i nie mogą być odrębnym przedmiotem obrotu prawnego.
USTAWA O GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI JAKO PODSTAWA NIEWAŻNOŚCI UMOWY PRZENOSZĄCEJ WŁASNOŚĆ NIERUCHOMOŚCI
Dotychczas przedstawione okoliczności nie wyczerpują wszystkich podstaw nieważności umowy darowizny. Umowa dotycząca nowo wydzielonej działki pozostaje nieważna również z innych przyczyn, które omówiono poniżej.
W ostatecznej decyzji administracyjnej, zatwierdzającej projekt podziału działki, został zastrzeżony obowiązek ustanowienia służebności przejazdu i przechodu przez jedną z nowopowstałych działek na rzecz drugiej z nich, celem dostępu do drogi publicznej.
Z kolei w treści umowy darowizny ustanowiono na rzecz każdoczesnych właścicieli drugiej z nowo wydzielonych działek (nieruchomość władnącą), służebność gruntową w postaci prawa przechodu i przejazdu przez darowaną działkę (nieruchomość obciążoną). Służebność obejmowała pas gruntu o szerokości 3 metrów, umożliwiający dostęp z działki obciążonej do drogi publicznej.
Podkreślić należy, że służebność gruntowa została ustanowiona i figurowała w istocie wyłącznie „na papierze”. Tymczasem na darowanej działce znajdowała się cześć budynku mieszkalnego. Przedmiotowy budynek posadowiony był na niej w ten sposób, że od ściany tego budynku do granicy z działką sąsiednia (należącą do osoby trzeciej), pozostawał pas gruntu o szerokości ok. 90 cm. Pas ten tworzył jedynie wąskie przejście i w istocie uniemożliwiał przemieszczanie się (przechód) po nim jednej osoby, nie mówiąc już nawet o jednoczesnym i swobodnym minięciu się pieszego w tym „przesmyku” z drugą osobą. Tym bardziej więc niemożliwym było, by poruszał się tą „drogą” jakikolwiek samochód czy inny pojazd (w ramach realizowania uregulowanego aktem notarialnym umowy darowizny prawa przejazdu).
W konsekwencji powstała w wyniku podziału działka (wchodząca w skład masy spadkowej), w rzeczywistości nie miała dostępu do drogi publicznej.
Zgodnie z art. 93 ust. 3 zd. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (zwanej dalej ugn), znajdującym zastosowanie w przedstawionym stanie faktycznym:
– *„Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej***; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem”.
Natomiast w myśl art. 99 ugn:
– „Jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, o których mowa w art. 93 ust. 3, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną one ustanowione. Za spełnienie warunku uważa się także sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.”
Zgodnie ze stanowiskiem przedstawicieli doktryny, przez pojęcie dostępu do drogi publicznej należy rozumieć dostęp faktyczny oraz prawny.
Dostęp prawny powinien wynikać wprost z przepisu prawa, z czynności prawnej, czy orzeczenia sądowego.
Dostęp faktyczny oznacza z kolei zapewnienie możliwości przejścia i przejazdu do drogi publicznej i nie może być dostępem wyłącznie hipotetycznym. Musi być możliwy do wyegzekwowania przez inwestora przy użyciu dostępnych środków prawnych.[1]
Mając na uwadze powyższe przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz fakt, że działka (nieruchomość władnąca) nie posiadała faktycznego dostępu do drogi publicznej, a ustanowiona służebność miała wyłącznie charakter teoretyczny, należy przyjąć że nie został spełniony warunek wynikający z ostatecznej decyzji administracyjnej.
Niespełnienie tego warunku skutkuje z kolei tym, że umowa darowizny jest nieważna, w oparciu o art. 58 § 1 kc w związku z art. 99 ugn i art. 93 ust. 3 ugn.
Powyższe stanowisko potwierdza ugruntowana oraz jednolita linia orzecznicza Sądu Najwyższego, np.:
– uchwała Sądu Najwyższego z dnia 4 czerwca 2009r. III CZP 34/09, zgodnie z którą: „Jeżeli decyzja o podziale nieruchomości zawiera warunek, że przy zbywaniu wydzielonych działek zostaną ustanowione służebności drogowe zapewniające dostęp do drogi publicznej lub nastąpi sprzedaż udziałów w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną, umowa przeniesienia własności wydzielonej działki zawarta bez spełnienia tego warunku jest nieważna (art. 58 § 1 k.c. w związku z art. 99 i art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).”,
– tak samo Sąd Najwyższy np. w postanowieniu z dnia 19 marca 2015r. IV CSK 411/14, w postanowieniu z dnia 24 kwietnia 2013r. IV CSK 571/12, w wyroku z dnia 8 kwietnia 2016r. I CSK 132/15, w postanowieniu z dnia 16 stycznia 2018r. IV CSK 398/17 oraz w wyroku z dnia 29 stycznia 2025r. II NSNc 490/23.
DZIAŁ SPADKU A ROSZCZENIE O STWIERDZENIE NIEWAŻNOŚCI UMOWY DAROWIZNY
Mamy już ustalone, że istnieją twarde podstawy stwierdzenia nieważności takiej umowy darowizny na gruncie przepisów Kodeksu Cywilnego praz ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Co teraz?
Jak wzruszyć proceduralnie taką nieważną umowę przenoszącą własność nieruchomości? Tak by weszła ona do skład masy spadkowej oraz by mogła być przedmiotem toczącego się postępowania o działu spadku.
Wbrew pozorom okoliczność bycia już w „toku” postępowania o dział spadku ma bardzo istotne znaczenie.
Zgodnie bowiem z art. 618 § 1 i 2 Kodeksu postępowania cywilnego (dalej: kpc):
- 1. W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także spory o prawo żądania zniesienia współwłasności i o prawo własności, jak również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Rozstrzygając spór o prawo żądania zniesienia współwłasności lub o prawo własności, sąd może wydać w tym przedmiocie postanowienie wstępne.
- 2. Z chwilą wszczęcia postępowania o zniesienie współwłasności odrębne postępowanie w sprawach wymienionych w paragrafie poprzedzającym jest niedopuszczalne. **Sprawy będące w toku przekazuje się do dalszego rozpoznania sądowi prowadzącemu postępowanie o zniesienie współwłasności**. Jeżeli jednak postępowanie o zniesienie współwłasności zostało wszczęte po wydaniu wyroku, przekazanie następuje tylko wówczas, gdy sąd drugiej instancji uchyli wyrok i sprawę przekaże do ponownego rozpoznania. Postępowanie w sprawach, które nie zostały przekazane, sąd umarza z chwilą zakończenia postępowania o zniesienie współwłasności.
Natomiast w myśl art. 688 kpc:
*Do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące zniesienia współwłasności**, a w szczególności art. 618 § 2 i 3.*
Na tle powyższych regulacji należy wskazać, iż Sąd rozpoznający sprawę o dział spadku, jest właściwy do rozstrzygania wszelkich sporów dotyczących składu masy spadkowej, w tym także sporów o prawo własności poszczególnych składników majątku. Jednocześnie niedopuszczalne jest prowadzenie odrębnych postępowań w tym zakresie, jeżeli pozostają one w związku z postępowaniem działowym.
W konsekwencji, w sytuacji gdy określona nieruchomość (lub jej część), weszłaby w skład masy spadkowej, gdyby nie uprzednio zawarta umowa darowizny, podważenie tej umowy – w szczególności poprzez podniesienie zarzutu jej nieważności – powinno nastąpić w ramach postępowania o dział spadku. To właśnie w tym postępowaniu należy zgłosić roszczenie o ustalenie nieważności umowy darowizny, jako że rozstrzygnięcie tej kwestii ma bezpośredni wpływ na ustalenie składu spadku.
Uwzględnienie zarzutu nieważności prowadzi do przyjęcia, że przedmiot darowizny nadal należy do majątku spadkowego i podlega podziałowi pomiędzy spadkobierców w ramach działu spadku, a sąd działowy – rozstrzygając o składzie spadku – dokonuje jednocześnie oceny skuteczności czynności prawnych mających wpływ na jego zakres.
W konsekwencji, w przypadku wątpliwości co do skuteczności umowy darowizny mającej wpływ na skład masy spadkowej, właściwą drogą dla jej podważenia jest wyłącznie postępowanie o dział spadku. To właśnie w jego ramach powinny być rozstrzygane wszelkie spory dotyczące własności, w tym również zarzuty nieważności czynności prawnych, które rzutują na zakres dziedziczenia, a tym samym na skład masy spadkowej.
Zaniechanie podniesienia powyższych kwestii w postępowaniu działowym może prowadzić do utrwalenia nieprawidłowego stanu prawnego oraz wadliwego podziału majątku spadkowego.
DŁUGOTRWAŁE POSTĘPOWANIE O DZIAŁ SPADKU – JAK SIĘ ZABEZPIECZYĆ?
Skoro wiadomo już, że właściwym trybem podważenia umowy darowizny, w analizowanym przypadku, pozostaje postępowanie o dział spadku, powstaje kolejne, przy czym nie mniej istotne pytanie:
Jak zabezpieczyć interesy uprawnionych (spadkobierców) na czas trwania tego postępowania?
Nie jest bowiem tajemnicą, że sprawy działowe – zwłaszcza obejmujące nieruchomości – należą do postępowań wielowątkowych a za razem więc i długotrwałych.
Konieczność przeprowadzenia dowodów z opinii biegłych (w szczególności w zakresie wyceny składników majątku spadkowego), zgłaszanie zastrzeżeń do takich opinii przez strony czy też ich pełnomocników, przesłuchania świadków albo wymiana pism procesowych, sprawiają, że takie postępowanie może trwać latami (i to przed sądem pierwszej instancji a co dopiero oczekiwanie na jej prawomocne rozstrzygnięcie).
W tym czasie obdarowany, będący jednocześnie spadkobiercą, formalnie nadal pozostaje właścicielem nieruchomości (pomimo nieważności umowy), i – co do zasady – może nią swobodnie rozporządzać.
Istnieje więc realne ryzyko, graniczące wręcz z pewnością, że jeszcze przed zakończeniem postępowania sądowego, podejmie on działania ukierunkowane na zbycie lub obciążenie darowanej mu nieruchomości. A to w praktyce może doprowadzić do udaremnienia zgłoszonego w ramach postępowania działowego roszczenia o stwierdzenie nieważności takiej umowy oraz uczynić wieloletni spór bezprzedmiotowym.
Zagrożenie dla interesów spadkobierców podważających darowiznę jest zatem ogromne i wymaga podjęcia odpowiednich środków zapobiegawczych.
W tym miejscu pojawia się kluczowe narzędzie ochrony prawnej – instytucja zabezpieczenia roszczenia. I tu właśnie „na scenę” wkracza art. 730 i nast. kpc, które umożliwiają skuteczne przeciwdziałanie wyzbywaniu się majątku przez stronę przeciwną.
Zgodnie z art. 730 kpc:
1. W każdej sprawie cywilnej podlegającej rozpoznaniu przez sąd lub sąd polubowny można żądać udzielenia zabezpieczenia.
2. Sąd może udzielić zabezpieczenia przed wszczęciem postępowania lub w jego toku. Po uzyskaniu przez uprawnionego tytułu wykonawczego dopuszczalne jest udzielenie zabezpieczenia tylko wtedy, jeżeli ma ono na celu zabezpieczenie roszczenia o świadczenie, którego termin spełnienia jeszcze nie nastąpił.
Następnie w myśl art. 7301 § 1 i 2 kpc:
1. Udzielenia zabezpieczenia może żądać każda strona lub uczestnik postępowania, jeżeli uprawdopodobni roszczenie oraz interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia.
2. Interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia istnieje wtedy, gdy brak zabezpieczenia uniemożliwi lub poważnie utrudni wykonanie zapadłego w sprawie orzeczenia lub w inny sposób uniemożliwi lub poważnie utrudni osiągnięcie celu postępowania w sprawie.
W przypadku roszczenia o stwierdzenie nieważności umowy darowizny, jako roszczenia niepieniężnego, stosuje się art. 755 § 1 kpc, zgodnie z treścią którego:
1. Jeżeli **przedmiotem zabezpieczenia nie jest roszczenie pieniężne**, sąd udziela zabezpieczenia w taki sposób, jaki stosownie do okoliczności uzna za odpowiedni, nie wyłączając sposobów przewidzianych dla zabezpieczenia roszczeń pieniężnych. W szczególności sąd może:
1) unormować prawa i obowiązki stron lub uczestników postępowania na czas trwania postępowania;
2) ustanowić zakaz zbywania przedmiotów lub praw objętych postępowaniem;
3) zawiesić postępowanie egzekucyjne lub inne postępowanie zmierzające do wykonania orzeczenia;
4) uregulować sposób roztoczenia pieczy nad małoletnimi dziećmi i kontaktów z dzieckiem;
*5) nakazać wpisanie stosownego ostrzeżenia w księdze wieczystej lub we właściwym rejestrze**.*
Biorąc pod uwagę powyższe regulacje oraz okoliczność, że dla spornej działki została założona księga wieczysta, adekwatnym sposobem zabezpieczenia, który należałoby wskazać we wniosku o jego udzielnie (do czasu prawomocnego zakończenia postępowania działowego), będzie więc:
- wpisanie w dziale III księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd wieczystoksięgowy ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu o dział spadku i w jego ramach rozpoznawanie roszczenia o ustalenie nieważności umowy darowizny,
- ustanowienie zakazu zbywania i obciążania nieruchomości, tj. działki stanowiącej przedmiot podważanej umowy darowizny i wpisanie takiego zakazu do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomi.
Tego rodzaju środki prawne pozwalają skutecznie ochronić prawa spadkobierców oraz zabezpieczyć możliwość włączenia nieruchomości do masy spadkowej w przypadku stwierdzenia nieważności umowy darowizny. Jednocześnie minimalizują ryzyko ewentualnych działań obdarowanego zmierzających do zbycia lub obciążenia nieruchomości.
ROSZCZENIE O STWIERDZENIE NIEWAŻNOŚCI A ART. 5 KC
W praktyce sądowej zdarza się – nader często – że strona przeciwna, próbując podważyć roszczenie o stwierdzenie nieważności czynność prawnej (umowy darowizny), podnosi zarzut naruszenia zasad współżycia społecznego z art. 5 kc.
Pytanie jednak brzmi:
Czy taki manewr ma uzasadnione podstawy prawne?
Czy może skutecznie „zagrozić” skuteczności roszczenia?
Odpowiedź jest jednoznaczna: NIE.
Nieważność czynności prawnej zachodzi ex lege czyli z mocy samego prawa, a jej skutki są niezależne od subiektywnej oceny „właściwego” postępowania stron.
Innymi słowy żądania ustalenia nieważności przedmiotowej umowy darowizny nie można traktować w kategoriach sprzeczności z zasadami współżycia społecznego. W przypadku zgłoszenia żądania stwierdzenia przez Sąd nieważności takiej umowy, art. 5 kc nie znajduje bowiem zastosowania.
Powyższe potwierdza ugruntowane orzecznictwo Sądu Najwyższego i sądów powszechnych, np.:
a) wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 2022r. II CSKP 212/22, zgodnie z którym: „Artykułu 5 k.c. nie stosuje się w sprawie o ustalenie nieważności umowy na podstawie art. 58 § 1 k.c.”,
b) tak samo Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10 października 2002r. V CK 370/02,
c) wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 września 2016r. I CSK 615/15, w którym wskazano, że: „Nieważność czynności prawnej nie ma nic wspólnego z nadużywaniem prawa przy jego wykonywaniu, a jest jedynie konsekwencją sprzeczności z ustawą dokonanej czynności. Powołanie na nieważność w procesie cywilnym, czy to w formie zarzutu, czy w pozwie o jej ustalenie są jedynie aktami o charakterze proceduralnym. Sankcja nieważności czynności prawnej następuje już z mocy prawa i dlatego nie przewiduje się jakiegoś materialnego „uprawnienia do powoływania się na nieważność czynności prawnej„.”,
d) Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 8 października 2010r. VI ACa 1047/09, zgodnie z którym:
– „Art. 5 k.c. dotyczy sytuacji, gdy stosunek prawny istnieje, jednak wynikające z niego (ważne) uprawnienie jest realizowane w sposób sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Przepis ten stanowi zatem środek obrony przed nadużyciem prawa, nie jest natomiast samodzielną podstawą powstania, nabycia, bądź utraty praw podmiotowych.
– „Powoływanie się na nieważność czynności prawnej nie może być więc uznane za czynienie użytku z prawa podmiotowego w rozumieniu art. 5 k.c.”.
PODSUMOWANIE
Mimo podziału administracyjnego nieruchomości, zawarcia umowy darowizny oraz założenia księgi wieczystej dla wydzielonej działki, w świetle prawa cywilnego nie doszło do skutecznego przeniesienia własności.
Umowa darowizny była nieważna z mocy prawa, a dokonany podział miał wyłącznie charakter ewidencyjny, nie prowadząc do powstania odrębnych nieruchomości.
W konsekwencji nieruchomość jako całość nadal pozostaje w majątku spadkodawców i podlega rozliczeniu w ramach postępowania działowego.
KONSEKWENCJE PRAKTYCZNE
Rozstrzygnięcie tego rodzaju spraw wymaga więc każdorazowo kompleksowej analizy – nie tylko na gruncie prawa administracyjnego, ale przede wszystkim z perspektywy prawa cywilnego i jego skutków rzeczowych.
W szczególności nieprawidłowe jest utożsamianie skutków decyzji administracyjnej zatwierdzającej podział nieruchomości ze zmianą stanu prawnego nieruchomości. W analizowanym przypadku decyzja ta nie prowadziła bowiem do powstania odrębnych nieruchomości w sensie cywilnoprawnym, a tym samym nie wykreowała nowego przedmiotu własności.
W skrócie i obrazując:
Podział działek ewidencyjnych ≠ powstanie odrębnych nieruchomości.
Tym samym sam fakt geodezyjnego wyodrębnienia działek ewidencyjnych nie wpływa na zmianę przedmiotu prawa własności, który pozostaje niezmienny i obejmuje całość nieruchomości jako jednolity przedmiot prawa rzeczowego.
[1]E. Bończak-Kucharczyk [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2023, art. 99.
