Opóźnienia w realizacji inwestycji deweloperskich to istotny problem na polskim rynku nieruchomości, który generuje po stronie nabywców wymierne straty finansowe. Nieterminowe przekazanie lokalu powoduje szereg komplikacji prawnych i majątkowych. W jaki sposób nabywca może skutecznie zabezpieczyć swoje interesy i dochodzić naprawienia powstałej szkody?
Kary umowne a rzeczywista szkoda nabywcy
Wielu nabywców funkcjonuje w błędnym przekonaniu, że w przypadku opóźnienia w wydaniu lokalu przysługuje im wyłącznie kara umowna określona w umowie deweloperskiej. W świetle obowiązujących przepisów ochrona konsumenta jest znacznie szersza. Brak przekazania lokalu mieszkalnego w terminie stanowi nienależyte wykonanie zobowiązania. Jeśli rzeczywista szkoda poniesiona przez nabywcę przewyższa zastrzeżoną karę umowną, nabywca jest uprawnionych do dochodzenia pełnego odszkodowania na zasadach ogólnych.
Z punktu widzenia praktyki radcowskiej, do najczęściej dochodzonych roszczeń odszkodowawczych w tego typu sprawach należą:
- Koszty najmu lokalu zastępczego – wydatki ponoszone na przedłużony najem dotychczasowego mieszkania w okresie oczekiwania na wydanie przedmiotu umowy.
- Zwiększone koszty finansowania – opóźnienie często przesuwa moment zawarcia umowy przenoszącej własność i wpisu do księgi wieczystej, co najczęściej skutkuje pobieraniem przez bank wyższej marży kredytu hipotecznego lub tzw. ubezpieczenia pomostowego.
- Utracone zadatki i koszty – przepadające zaliczki dla wykonawców prac wykończeniowych czy koszty magazynowania zakupionego wcześniej wyposażenia.
- Utracone korzyści – w przypadku mieszkań inwestycyjnych, utracony czynsz z najmu może być traktowany jako szkoda.
Uchwała Sądu Najwyższego (III CZP 22/25) – ochrona przed klauzulami abuzywnymi
Firmy deweloperskie, dążąc do minimalizacji własnego ryzyka, niejednokrotnie stosują w umowach mechanizmy ograniczające ich odpowiedzialność majątkową. Jedną z najczęstszych praktyk było dotąd zastrzeganie rażąco niskich kar umownych (lub górnego limitu odpowiedzialności) przy jednoczesnym braku postanowień dopuszczających dochodzenie odszkodowania uzupełniającego.
Sytuację prawną konsumentów ujednoznaczniła uchwała Sądu Najwyższego z 31 października 2025 r. (sygn. III CZP 22/25). Sąd Najwyższy wprost wskazał, że w obrocie konsumenckim brak wyraźnego postanowienia o możliwości dochodzenia odszkodowania uzupełniającego nie zamyka drogi do pełnej rekompensaty. W praktyce oznacza to, że nabywca – nawet związany umową przewidującą symboliczne stawki kar – może powołać się na wskazaną uchwałę i dowodzić, że ograniczenie odpowiedzialności dewelopera na tym poziomie stanowi niedozwolone postanowienie umowne (klauzulę abuzywną).
Sytuacja prawna w przypadku braku kar umownych
Całkowity brak postanowień o karach umownych w umowie deweloperskiej nie pozbawia nabywcy ochrony. Kluczowe znaczenie ma w tym wypadku data rozpoczęcia sprzedaży w danej inwestycji, która determinuje zastosowanie przepisów nowej ustawy deweloperskiej (z 2021 r.). Jeśli inwestycja podlega tym regulacjom, a w umowie pominięto kwestię kar umownych za opóźnienie w przekazaniu lokalu, ustawa nakłada na dewelopera bezwzględny obowiązek wypłaty rekompensaty w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie za każdy dzień zwłoki.
Ponadto, w sytuacjach drastycznych opóźnień, po wyznaczeniu dodatkowego, 120-dniowego terminu, nabywca ma prawo odstąpić od umowy, zachowując roszczenie o wypłatę naliczonych kar lub odsetek.
Podsumowanie
Dochodzenie roszczeń od firm deweloperskich wymaga precyzyjnej analizy postanowień umowy deweloperskiej. Istotne jest również odpowiednie udokumentowanie szkody. Warto podkreślić, że nabywca może wystąpić z roszczeniem również po faktycznym odbiorze lokalu i podpisaniu umowy przenoszącej własność.
Jeśli mierzą się Państwo z problemem opóźnienia w realizacji inwestycji deweloperskiej i chcą zweryfikować swoje możliwości prawne, zapraszam do zapoznania się z kompleksowym opracowaniem tego zagadnienia. W artykule szczegółowo omawiam poszczególne etapy dochodzenia roszczeń oraz metodykę analizy umów deweloperskich:
https://kancelaria-konsumenta.pl/odszkodowanie-za-opoznienie-dewelopera/
