Podział majątku wspólnego często należy do spraw trudnych i budzi wiele emocji, szczególnie jeśli chodzi o podział nieruchomości, która zwykle jest najważniejszym i najcenniejszym składnikiem owego majątku.
Istnieje kilka sposobów na dokonanie podziału majątku wspólnego. To, jaki zostanie wybrany uzależnione jest w dużej mierze od woli stron, ale również możliwości dokonania podziału.
Można wyróżnić następujące sposoby dokonania podziału majątku wspólnego, w tym również nieruchomości:
- podział fizyczny określonego składnika/ składników majątku wspólnego,
- podział do używania/ korzystania,
- sprzedaż licytacyjna i podział uzyskanych środków,
- przyznanie małżonkom określonych składników majątku wspólnego tak, aby wypadało to po równo dla każdego z małżonków bez obowiązku spłaty,
- przyznanie całości lub części składników majątku wspólnego z obowiązkiem dopłaty na rzecz współmałżonka.
Strona, która wnosi o dokonanie podziału majątku wspólnego, musi w swoim wniosku dokładnie określić żądanie dotyczące sposobu podziału majątku. Możliwość podziału nieruchomości zależna jest w dużym stopniu od jej rodzaju, np. czy to jest dom jednorodzinny, czy mieszkanie, czy jest to dom parterowy, piętrowy, jak jest zbudowany. Mieszkania nie da się zasadniczo podzielić fizycznie, to jest zrobić z niego osobne nieruchomości. Z kolei dom piętrowy można czasem podzielić tak, aby jeden z małżonków zajmował parter, a drugi piętro. Wszystko to zależy od okoliczności danego przypadku oraz woli stron. Często jeden z małżonków przyjmuje w całości nieruchomość i spłaca drugiego.
W postępowaniu o podział majątku wspólnego, najistotniejszą kwestią jest wartość nieruchomości, która ma podlegać podziałowi. Jeśli małżonkowie się zgadzają, ile nieruchomość jest warta, postepowanie może zakończyć się stosunkowo szybko i bezproblemowo, ale to wcale niestety nie zdarza się często.
Często sytuacja wygląda tak, iż jedno z małżonków chce przejąć nieruchomość na własność, a drugie się zgadza. Ten pierwszy małżonek musi dokonać spłaty. Pojawia się najważniejsza kwestia – ile? Ile powinien zapłacić? Małżonek, który ma zapłacić najczęściej chce oczywiście dać jak najmniej, a ten, który ma dostać, pragnie otrzymać jak najwięcej. Czy sąd lub strony mogą samodzielnie dokonać takiej wyceny? Niestety nie mogą, gdyż żadne z nich nie ma odpowiedniej wiedzy ani kwalifikacji w tym przedmiocie. Dlatego wówczas konieczne jest przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, jako że dokonanie rozstrzygnięcia wymaga wiadomości specjalnych, którymi sąd nie dysponuje.
Procedura przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego ds. wyceny wartości nieruchomości przedłuża postępowanie i podnosi jego koszty, ale często jest niezbędna. Biegły ocenia wartość nieruchomości według stanu z chwili ustania wspólnoty majątkowej i według cen z chwili dokonywania podziału.
Co w przypadku gdy nieruchomość obciążona jest kredytem hipotecznym? Czy ma to wpływ na wartość nieruchomości i sposób spłaty?
Kredyt to przecież znaczne obciążenie dla nieruchomości i może prowadzić do jej utraty. Żaden przepis nie odnosi się do tej kwestii, więc musiało to zostać rozstrzygnięte przez sądy. Orzecznictwo długo nie było jednolite.
Sąd Najwyższy musiał zająć się tą kwestią i rozstrzygnąć ten bardzo istotny spór. Orzekł więc, iż przy ustalaniu wartości nieruchomości podlegającej podziałowi nie uwzględnia się obciążenia hipotecznego. Pozostawiono jednak furtkę, dodając, iż jest to możliwe jedynie wówczas, gdy przemawiają za tym szczególne okoliczności. Sąd stwierdził, że postepowanie o podział majątku wspólnego ma jedynie na celu rozdysponowanie aktywami wchodzącymi w skład tego majątku, ale nie może wpływać na sytuację prawną wierzycieli. Kwestia ta zasadniczo nie budzi wątpliwości, jednak nadal nie wiadomo było, jak liczyć wartość nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym.
Obecnie jednak po podjęciu tej uchwały Sądu Najwyższego w lipcu 2019 r. zasadniczo rzeczywiście nie uwzględnia się przy wycenie wartości nieruchomości wysokości niespłaconego kredytu hipotecznego. Istnieje teoretyczna możliwość, żeby domagać się zmniejszenia wartości nieruchomości ze względu na istniejące zadłużenie, ale trzeba wykazać, ze zachodzą szczególne okoliczności, co może okazać się trudne, jako że okoliczności te powinny być wyjątkowe i zasługujące na uwzględnienie. Sąd nie wskazał, o jakie okoliczności może chodzić, gdyż trudno jest wyobrazić sobie konkretny i dokładny katalog takich sytuacji.
Reasumując – możliwe jest dokonanie podziału nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym i nie ma to wpływu na samo zadłużenie, gdyż sąd nie może ingerować w umowę między stronami a bankiem.
