Nieformalny obrót nieruchomościami w minionych dekadach był powszechną praktyką. Warto przyjrzeć się, czy nieruchomości pozostające we władaniu Państwa lub Państwa rodziny mają prawidłowo uregulowany stan prawny, w szczególności, czy procedura nabywania nieruchomości została poprawnie przeprowadzona. W niniejszym artykule przybliżę Państwu, jak „zalegalizować” nieformalną sprzedaż za pomocą zasiedzenia.
Nieważność umów
Przez nieformalny obrót nieruchomościami rozumiemy umowy zawierane bez zachowania formy aktu notarialnego. Zgodnie z art. 158 k.c., umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości albo przenosząca własność powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Niezachowanie tego wymogu skutkuje nieważnością umowy. Dlatego tzw. umowy prywatne (ustne lub pisemne ale bez formy aktu notarialnego) nie mogły doprowadzić do zmiany właściciela nieruchomości. Nie ma przy tym znaczenia, że umowa została rzeczywiście wykonana, to jest że cena została zapłacona, a nieruchomość wydana – właścicielem pozostawał zbywca. Niemniej jednak nieformalny kupujący stawał się posiadaczem tej nieruchomości, a to w wielu przypadkach doprowadziło do nabycia jej własności, tyle że w drodze zasiedzenia.
Zasiedzenie
Jak przewiduje art. 172 § 1 k.c. w aktualnym brzmieniu Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Zaś § 2 stanowi, że po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Do zasiedzenia może doprowadzić jedynie posiadanie o charakterze samoistnym, tj. takie, gdy posiadacz włada rzeczą tak, jak to czyni właściciel – wykorzystując taką faktyczną możliwość władania rzeczą, do jakiej właściciel jest uprawniony.
Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą, osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze (Uchwała Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego – Izba Cywilna – zasada prawna 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91). Oznacza to, że mimo, iż nieformalny nabywca nie narusza niczyich interesów, stosują się do niego dłuższe terminy zasiedzenia (wg aktualnych przepisów jest to okres 30 lat).
Warto przy tym pamiętać, że zgodnie z art. 176 k.c. istnieje możliwość doliczenia do czasu swojego posiadania, czasu posiadania poprzednika prawnego. Np. w przypadku, gdy rodzice posiadali nieruchomość, którą następnie przekazali w ręce dorosłego dziecka, bieg terminu zasiedzenia dla potomka liczymy uwzględniając czas posiadania rodziców.
Postępowanie sądowe – wybrane zagadnienia
Postępowanie sądowe o stwierdzenie zasiedzenia jest konieczne, aby uzyskać formalne potwierdzenie nabycia własności. Prawidłowe sporządzenie wniosku do sądu jest bardzo istotne. Jeśli wnioskodawca nieprawidłowo określi nieruchomość lub podmioty, na rzecz których nastąpiło zasiedzenie, sąd może oddalić wniosek. W orzecznictwie uznano, że stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości może nastąpić tylko na rzecz osoby wskazanej przez wnioskodawcę lub innego uczestnika postępowania (Uchwała Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego z 11.06.2015 r., III CZP 112/14).
Wskazując do sądu osoby, na rzecz których nastąpiło zasiedzenie należy ustalić, kto był posiadaczem samoistnym w chwili upływu okresu wymaganego do zasiedzenia. Jak wspomniałam wyżej, obecnie okres ten to 20 lub 30 lat. Jednakże przy analizie sprawy należy wziąć pod uwagę nie tylko przepisy obecnie obowiązujące, ale również te wcześniejsze. Przed nowelizacją kodeksu cywilnego z 1990 r. terminy zasiedzenia były bowiem krótsze. Wynosiły one 10 lat dla posiadacza w dobrej wierze oraz 20 lat dla posiadacza w złej wierze. Nawet jeśli postępowanie sądowe wszczynane jest obecnie, to sąd nadal bierze pod uwagę przepisy poprzednio obowiązujące.
Kolejną istotną kwestią jest to, że nawet jeśli posiadanie nieruchomości rozpoczęła osoba stanu wolnego, ale termin zasiedzenia upływa w chwili kiedy była już w związku małżeńskim, to należy wnosić o stwierdzenie zasiedzenia na rzecz obojga małżonków. Zgodnie bowiem z art. 31 k.r.o. do majątku wspólnego wchodzą przedmioty nabyte podczas trwania wspólności majątkowej przez oboje z małżonków lub przez jednego z nich. Reguła ta ma zastosowanie także do zasiedzenia. Jeśli do nabycia dochodzi podczas trwania wspólności małżeńskiej, nabyta rzecz stanowi majątek wspólny.
W sprawach, które prowadzę już wraz z głównym wnioskiem wszczynającym postępowanie przedstawiam wszelkie dowody potwierdzające posiadanie samoistne. Mogą nimi być np.: potwierdzenia uiszczania podatku od nieruchomości, zeznania świadków, umowy z dostawcami mediów, zdjęcia nieruchomości. Na początkowym etapie postępowania wymagane będzie również przedłożenie wypisu i wyrysu z rejestru gruntów. Warto dobrze przygotować się do postępowania o zasiedzenie, szczególnie wówczas, gdy sąd uzna, że w postępowaniu powinni wziąć udział poprzednio znani właściciele (bądź ich rodzina) lub sąsiedzi.
Autorka tekstu:
radca prawny Magdalena Kowalska-Graca
tel.: 609 871 221
www.kowalska-graca.pl
