Wydawałby się, że kiedy wykupiliśmy od gminy dotychczas wynajmowane przez nas mieszkanie i staliśmy się jego właścicielem nic już nas nie ogranicza w możliwości jego wykorzystania.
Czy jednak takie wykupione za bonifikatą mieszkanie możemy komuś wynająć?
Żeby odpowiedzieć na wyżej zdane pytanie, sięgnąć należy do art. 68 § 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity, Dz. U. z 2023 r. poz. 344). Zgodnie bowiem z tym przepisem: „Jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu”.
Jak widać, przepis ten mówi o konieczności zwrotu bonifikaty nie tylko w przypadku przedwczesnego zbycia lokalu, ale także w przypadku wykorzystania nieruchomości (mieszkania) na inny cel niż cel uzasadniający udzielenie bonifikaty.
Jednocześnie zgodnie z wyrokiem Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 23 listopada 2021 r. sygn. akt I C 498/21: „Stworzenie możliwości wykupu lokalu mieszkalnego po niższej cenie umożliwia osobom, zajmującym te lokale zaspokojenie ich potrzeb mieszkaniowych (oraz potrzeb mieszkaniowych osób im najbliższych) w formie bezpieczniejszej i stabilniejszej niż umowa najmu. Celem udzielenia bonifikaty jest więc zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych nabywcy lokalu oraz jego osób najbliższych”.
Skoro, więc gmina sprzedała dotychczasowemu najemcy mieszkanie na jego własne cele (potrzeby) mieszkaniowe to wykorzystanie go w inny sposób może spowodować, że gmina zażąda zwrotu udzielonej nam bonifikaty.
Wynajęcie osobie trzeciej takiego mieszkania może, więc zostać zakwalifikowane nie jako wykorzystanie go przez nabywcę na jego własne cele (potrzeby) mieszkaniowe (tj. na stworzenie swojego centrum życiowego), lecz na cele (potrzeby) mieszkaniowe osoby trzeciej.
Oznacza to, że w przeciągu 5 lat najlepiej wstrzymać się od wynajmowania osobom trzecim takiego mieszkania.
Co więcej istnieje nawet ryzyko, że gmina będzie domagać się zwrotu udzielonej bonifikaty w sytuacji, w której w prawdzie nabywca nie wynajął osobie trzeciej takiego mieszkania, ale sam w nim nie zamieszkał. Może bowiem spotkać się to z zarzutem gminy, że nabywca zamieszkując w innym miejscu nie wykorzystywał nabytego za bonifikatą mieszkania na własne cele mieszkaniowe (nie uczynił z niego swojego centrum życiowego). Bezpieczniej będzie, więc również zamieszkiwać w nabytym za bonifikatą mieszkaniu przez okres 5 lat od dnia jego nabycia.
O tym jak jest to kontrowersyjny i niejednoznaczny temat obrazują poniższe dwa orzeczenia sądów:
Wyrok Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 23 listopada 2021 r. sygn. akt I C 498/21: „…wynajęcie lokalu osobom, które nie są osobami bliskimi w rozumieniu GospNierU, stanowi wykorzystanie lokalu na cele inne niż uzasadniające udzielnie bonifikaty, które jednocześnie nie zalicza się do czynności, w przypadku których obowiązek zwrotu bonifikaty nie powstaje”.
Sąd Okręgowy w Krakowie wskazał, więc wyraźnie, że wynajęcie mieszkania – jeżeli nie następuje na rzecz osób bliskich – uzasadnia żądanie zwrotu bonifikaty.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 31 stycznia 2022 r. sygn. akt I ACa 868/21: „Nie ma bowiem normy, która kupującemu lokal mieszkalny z bonifikatą nakazywałaby wstrzymywanie się z jego podnajmowaniem, przez okres wymieniony w art. 68 ust. 2 GospNierU, pod groźbą obowiązku zwrotu przyznanej bonifikaty”. Zastrzec jednak tutaj należy, że zdaniem tego sądu: „ Powód miał zatem podstawy aby przyjmować, że „wykorzystanie nabytego lokalu na inne cele, niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty”, skutkujące obowiązkiem zwrotu bonifikaty, nastąpi tylko wówczas, gdy dojdzie do administracyjnej zmiany przeznaczenia lokalu z mieszkalnego na inny (w praktyce użytkowy)” .
Sąd Apelacyjny w Poznaniu stoi więc na stanowisku, że wynajęcie mieszkania na cel mieszkaniowy nie uzasadnia żądanie zwrotu bonifikaty, natomiast jego wynajęcie na cel niemieszkaniowy (np. na lokal usługowy) już tak. Dodatkowo w dalszej części tego wyroku sąd ten podzielił także stanowisko sądu I instancji, że właściciel nabytego lokalu nie musi w nim nawet zamieszkiwać („Ustawa… nie ogranicza praw nabywcy co do tego, że lokal ten musi być zamieszkiwany przez niego, czy też że nie może być wynajmowany”).
Wszystko, więc zależy od indywidualnej interpretacji przepisów przez daną gminę, a w razie sporu przez konkrety sąd.
Mateusz Matuszczyk
Radca prawny
