W ostatnim czasie wielokrotnie spotkałam się z pytaniem dotyczącym możliwości odcięcia przez wynajmującego mediów – np. prądu lub gazu – w „mieszkaniu z lokatorem”. Najemcy pytają: „Wynajmujący chce się nas pozbyć, odciął nam prąd, jest zima, nie mamy ogrzewania, co robić?”. Wynajmujący natomiast skarżą się na najemców, którzy nie wypełniają swoich podstawowych obowiązków, np. zapłaty za czynsz i szukają możliwości pozbycia się uciążliwych lokatorów. Nierzadko wpadają na pomysł odcięcia dostawy energii elektrycznej do wynajmowanego mieszkania. I tu zaczynają się kłopoty. Czy aby na pewno wynajmujący może posunąć się do tak radykalnego kroku i pozbawić najemców prądu tylko po to, żeby wymusić na nich wyprowadzenie się z lokalu? Odpowiedź jest prosta – nie może, bo popełnia czyn zabroniony.
Zacznijmy od tego, aby pokrótce wskazać obowiązki wynajmującego i najemcy, jakie ciążą na obu stronach stosunku najmu od chwili zawarcia stosownej umowy. I tutaj wtrącę, że – co ważne -umowa najmu nie musi być w każdej sytuacji zawarta na piśmie. Umowa ta nie musi przybrać formy pisemnej, jeżeli najem lokalu trwa krócej niż jeden rok. Jeżeli przewidujemy najem lokalu na czas dłuższy niż 1 rok, wówczas kodeks cywilny wymaga zawarcia takiej umowy na piśmie. Konsekwencją niezachowania formy pisemnej jest uznanie, że umowa została zawarta na czas nie oznaczony. Jednak zawsze najbezpieczniej zawrzeć umowę na piśmie, i to taką umowę, w której zabezpieczymy swoje interesy, np. właśnie na wypadek konieczności rozwiązania stosunku najmu.
Do podstawowych obowiązków wynajmującego (czyli osoby wydającej lokal) jest:
- wydanie lokalu w stanie adekwatnym do umówionego użytkowania;
- utrzymywanie lokalu w takim stanie przez cały czas trwania umowy;
- zapewnienie sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem (umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej), dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń, stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.
Obowiązkiem najemcy (czyli osoby przyjmującej lokal) jest przede wszystkim:
- płacić w terminie czynsz w kwocie wcześniej ustalonej z wynajmującym;
- eksploatować lokal w taki sposób, jaki określiła zawarta pomiędzy stronami umowa, a jeśli sama umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający specyfice i przeznaczeniu lokalu;
- utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do których używania jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegać porządku domowego.
Występowanie przeciwko obowiązkom którejkolwiek ze stron uzasadnia dążenia do rozwiązania stosunku najmu, ale takie dążenia, które są przewidziane w prawie powszechnie obowiązującym lub umowie, a co najważniejsze zgodne z prawem.
Oczywistym jest, że jeżeli najemcy nie opłacają rachunków, a umowy na dostawę gazu lub energii elektrycznej zawarte są na właściciela mieszkania, czy wynajmującego, wówczas uchylanie się przez najemcę od płatności generuje zadłużenie po stronie wynajmującego. Wówczas coraz częstszym pomysłem u wynajmujących jest rozwiązanie umów z dostawcami, co skutkuje odcięciem mieszkania od prądu, czy gazu (a czasem i wody). Trzeba stanowczo zaznaczyć, że takie zachowanie wynajmującego jest niezgodne z prawem.
Od 7 stycznia 2016 r. odcięcie mediów jest przestępstwem. Nowelizacją kodeksu karnego wprowadzono przepis art. 191 §1a, zgodnie z którym osoba, która stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.
Jak widać, przewidziana kara za przestępstwo utrudniania korzystania z lokalu mieszkalnego nie jest niska. W uzasadnieniu do projektu ustawy zmieniającej* ustawodawca wskazuje, że „Obserwowane są powszechnie bezkarne zachowania, takie jak: wyłączanie prądu lub ogrzewania, odcinanie dostępu do wody, odbieranie kluczyków do samochodu, wyjmowanie okien, zamurowywanie wejścia do mieszkania czy zamykanie pomieszczeń na kłódkę. Właściciele mieszkań pragnąc wymusić ich opuszczenie przez lokatorów, dopuszczają się zalewania mieszkań, dewastowania budynku, zanieczyszczania oraz niszczenia jego części wspólnych np. poprzez usuwanie drzwi i okien”.
Jak widać, aspekt wyłączania prądu, ogrzewania, dostępu do wody jest wskazany przez ustawodawcę bezpośrednio, jako zachowania utrudniające korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego. Jak czytamy w Słowniku Języka Polskiego utrudniać to tyle co „stwarzać trudności, przeszkody, czynić trudnym”, a zatem sposób utrudniający to taki, który stanowi, stwarza przeszkody (trudności, kłopoty) w czymś, np. w korzystaniu z rzeczy, lokalu, jednakże nie uniemożliwiając całkowicie tego korzystania.
Wobec powyższego wynajmujący powinni pogodzić się z tym, że nawet zaleganie przez najemcę z opłatami za lokal, czy za media nie daje wynajmującemu możliwości pozbawienia zajmowanego mieszkania dostępu do podstawowych mediów takich jak prąd, woda, gaz. Przepisy prawa powszechnie obowiązującego przewidują inne sposoby rozwiązania stosunku najmu w sytuacji uchylania się najemcy od obowiązku ponoszenia opłat za zajmowany lokal. Od przewidzenia skutków takich zachowań po stronie najemcy jest również umowa łącząca strony. Jeżeli zatem masz zamiar wynająć komuś mieszkanie skontaktuj się z prawnikiem, który pomoże Ci zabezpieczyć swoje interesy.
Najemcy z kolei powinni wiedzieć, że przestępstwo utrudniania korzystania z lokalu mieszkalnego ścigane jest na wniosek pokrzywdzonego, dlatego jeżeli spotkała Cię tak niemiła sytuacja, nie ważne czy sam wypełniasz swoje obowiązki wobec wynajmującego, zgłoś zaistniałą sytuację Policji i domagaj się ścigania sprawcy przestępstwa. Jeżeli nie wiesz jak to zrobić, lub jesteś w sporze z wynajmującym skontaktuj się z prawnikiem, który pomoże znaleźć wyjście z niemal każdej sytuacji.
Każdy powinien pamiętać o jednym – działając na własną rękę, często nie będąc świadomym konsekwencji swoich działań, można nabawić się nie lada kłopotów. Dlatego jeżeli masz jakikolwiek problem najlepiej od razu zasięgnąć porady adwokata lub radcy prawnego. Dużo łatwiej jest znaleźć rozwiązanie zanim pogorszy się swoją sytuację.
Jeżeli potrzebujesz pomocy przy sporządzeniu lub zaopiniowaniu umowy najmu, czujesz że wynajmujący lub najemca niewłaściwie wobec Ciebie postępują, lub masz inny problem – zapraszam. Skontaktuj się ze mną, a na pewno rozwiążę Twój problem.
*Uzasadnienie projektu ustawy z 10.09.2015 r. o zmianie ustawy – Kodeks karny, ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy – Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia, VII kadencja, druk sejm. nr 2682
