Umowy kredytu hipotecznego zawierane są najczęściej na kilkadziesiąt lat. W związku z tym w obrocie wciąż są umowy zawarte przed wejściem w życie rozporządzenia BMR, które wpłynęło silnie na metodologię ustalania oprocentowania w oparciu o takie stawki referencyjne, jak WIBOR. Jeśli Twoja umowa została podpisana do grudnia 2020 r., ten artykuł jest dla Ciebie. Znajdziesz w nim wskazanie wad dotyczących ustalania i zastosowania stawek WIBOR w „starych” umowach, niezależnie od kwestii niespełnienia obowiązków informacyjnych przez kredytodawcę.
„Stary portfel” – do stycznia 2018 czy do grudnia 2020?
Od początku 2018 r. umowy kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym opartym o taką stopę referencyjną, jak używany w Polsce WIBOR, powinny być zgodne z unijnym rozporządzeniem BMR. Jednak proces dostosowywania metodologii ustalania wysokości stawek WIBOR zakończył się dopiero w grudniu 2020 r. Dlatego kredytobiorcy wywodzą w sądach, że umowy zawarte w tym okresie przejściowym podlegają podwójnej kontroli – pod kątem zarówno naruszenia przez bank obowiązków informacyjnych, jak i pod kątem uczciwości ustalania samej stawki zastosowanej w umowie. Więcej o okresie przejściowym znajdziesz w tym artykule.
Brak realnego wolumenu transakcji na rynku międzybankowym
Metodologia ustalania stawek WIBOR sprzed zmian spowodowanych wejściem w życie rozporządzenia BMR zakładała, że w dniu fixingu dziesięć lub kilkanaście polskich banków przedstawiało oferty pożyczania sobie nawzajem kapitału (dla siebie i od siebie), następnie usuwano najniższe i najwyższe wartości i obliczano średnią arytmetyczną pozostałych kwot. Jednak w rzeczywistości transakcje pożyczania sobie kapitału przez banki w oparciu o oferty wykorzystane do obliczenia stawek WIBOR były bardzo rzadkie – w 2011 r. zawarto tylko 9 transakcji dla WIBOR 3M oraz 7 transakcji dla WIBOR 6M. Banki biorące udział w panelu fixingu mogły więc podawać stawki według swojego uznania bez istotnego ryzyka, że inny bank skorzysta z ich oferty.
Metoda forward-onlooking
Ze względu na brak realnych transakcji ustalanie stawek WIBOR było oparte o przewidywania bankowców, jakie w przyszłości będą warunki gospodarcze, w szczególności, czy dojdzie do zmian stóp procentowych. Banki nie potrzebowały nawzajem od siebie kapitału, nie było realnej potrzeby ustalania warunków pożyczania kapitału, ale jednak panel prawie codziennie wyznaczał hipotetyczny koszt pożyczki pieniądza.
Konflikt interesów
Panelistami były banki oferujące kredyty hipoteczne oparte o stawki WIBOR wykreowane przez panel. Rzekomą przyczyną fixingu była potrzeba ustalenia cen pożyczki kapitału przez banki i te ceny niejako przy okazji miały być wykorzystane do ustalania zmiennej części oprocentowania w umowach kredytu. W rzeczywistości doszło do sytuacji, w której paneliści wyznaczali hipotetyczne wysokości stawek, których główną rolą było ustalenie wysokości oprocentowania w umowach kredytu hipotecznego.
Innymi słowy, kredytodawca wraz z innymi bankami (również kredytodawcami wobec innych konsumentów, a zatem grających z nim do jednej bramki) ustalał stawkę WIBOR mającą zastosowanie w umowie z kredytobiorcą-konsumentem. Bank więc brał udział w procesie wpływającym na wysokość oprocentowania kredytu i jednocześnie zyskiwał, jeśli to oprocentowanie było wysokie.
Brak nadzoru
Jednym z założeń rozporządzenia BMR było objęcie nadzorem procesu ustalania stawek referencyjnych takich jak WIBOR. O pełnej zgodności WIBOR z tym rozporządzeniem w kontekście nadzoru można było mówić dopiero w grudniu 2020 r., kiedy KNF w drodze decyzji administracyjnej udzieliła GPW Benchmark (obecnemu administratorowi stawek WIBOR) zezwolenia na prowadzenie działalności jako administrator wskaźników referencyjnych stóp procentowych.
W materiałach prasowych publikowanych przez stronę bankową można czasem spotkać się z twierdzeniem, że wcześniej taki nadzór był sprawowany przez inne organy, np. Radę WIBOR (w której skład wchodzili… kredytodawcy). Nie sposób porównać nadzoru państwowego organu z próbą upilnowania uczciwości działań banków przez same banki.
Brak możliwości weryfikacji przez kredytobiorcę
W umowach kredytowych można zawrzeć postanowienia nakładające zarówno dolne, jak i górne granice oprocentowania. W praktyce polskich banków do umów kredytu dodawano czasem postanowienia narzucające dolną granicę oprocentowania, najczęściej równą marży. Niespotykane raczej są natomiast umowy chroniące konsumenta przez nałożenie górnego limitu oprocentowania.
Bezpiecznikiem nie jest też ustalenie maksymalnej wysokości odsetek ustawowych kapitałowych, która jest zmienna i z dużym prawdopodobieństwem ulegnie wzrostowi w sytuacji gospodarczej powodującej również wzrost stawek WIBOR.
Mam taką umowę, co z nią zrobić?
Każdą umowę z oprocentowaniem zmiennym opartym o WIBOR możesz badać pod kątem zawarcia w niej nieuczciwych postanowień dotyczących oprocentowania. W przypadku stwierdzenia takich postanowień możesz dochodzić od banku ich usunięcia, a w konsekwencji – zmniejszenia oprocentowania do poziomu marży, usunięcia oprocentowania lub ustalenia nieważności umowy – w zależności od konstrukcji usuwanego postanowienia i umowy.
Po skompletowaniu dokumentów, w celu dokonania analizy, zapraszam do kontaktu z kancelarią drogą elektroniczną lub telefoniczną.
