Często kupując mieszkanie płacimy, za powierzchnie, którą nie zawsze możemy realnie wykorzystać.
Stając przed wyborem mieszkania w stanie deweloperskim warto przyjrzeć się bliżej w jaki sposób deweloper liczy powierzchnię zakupionego lokalu.
Sposób obliczenia powierzchni lokalu ma bezpośredni wpływ na cenę nieruchomości i powinien być jednoznacznie określony już w umowie deweloperskiej.
W praktyce nadal zdarzają się sytuacje, w których kupujący dopiero po odbiorze mieszkania dowiaduje się, że zapłacił również za powierzchnię, która nie przedstawia realnej wartości użytkowej.
Obecnie obowiązujące przepisy, wprowadzone poprzez nowelizację z ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, zobowiązują dewelopera do wskazania w umowie sposobu obliczenia powierzchni lokalu oraz zasad rozliczenia różnic ujawnionych po pomiarze powykonawczym.
Na co zwrócić uwagę w umowie deweloperskiej?
Przed podpisaniem umowy należy sprawdzić, czy dokument zawiera:
- dokładne określenie powierzchni użytkowej lokalu, najlepiej z wyszczególnieniem powierzchni konkretnych pomieszczeń,
- wskazanie normy pomiarowej (najczęściej PN-ISO 9836), od której zależy które z powierzchni wliczają się do ogólnego metrażu lokalu,
- zasady pomiaru po zakończeniu budowy,
- sposób rozliczenia ceny w przypadku różnicy metrażu.
Brak precyzyjnych zapisów może prowadzić do sporu już na etapie odbioru lokalu.
Kiedy powierzchnia może być zawyżona?
Najczęściej wątpliwości pojawiają się wtedy, gdy do powierzchni użytkowej doliczane są:
- ściany działowe,
- skosy,
- wnęki konstrukcyjne,
- elementy techniczne.
Szczególnie często spór dotyczy ścian działowych. W praktyce przyjmuje się, że trwałe ściany działowe nie powinny zwiększać powierzchni użytkowej, jeżeli nie stanowią przestrzeni możliwej do faktycznego wykorzystania, choć często deweloperzy powołują się na fakt, że ściany takie można wyburzyć i zagospodarować przestrzeń pod nimi w inny sposób.
Co zrobić po odbiorze mieszkania?
Jeżeli pojawią się wątpliwości co do metrażu, warto zlecić niezależny pomiar lokalu uprawnionemu specjaliście i porównać wynik z dokumentacją powykonawczą przekazaną przez dewelopera.
Należy przeanalizować:
- umowę deweloperską,
- prospekt informacyjny,
- protokół odbioru,
- dokumentację powykonawczą.
Czy można żądać zwrotu części ceny?
Tak, jeżeli okaże się, że cena została ustalona na podstawie błędnie obliczonej powierzchni.
Podstawą roszczeń może być:
- nienależne świadczenie,
- odpowiedzialność kontraktowa,
- niedozwolone postanowienia umowne.
Także Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wskazuje, że powierzchnia lokalu powinna być określona w sposób precyzyjny, a mechanizm korekty ceny nie może pozostawiać deweloperowi pełnej swobody.
Obecna sytuacja
Po wprowadzeniu nowelizacji część deweloperów przestała doliczać nieużytkową powierzchnię do ogólnego metrażu lokalu, jednak wciąż zdarzają się podmioty, które nie stosują nowych przepisów zgodnie z ich założeniem. Obecnie w całej Polsce wiele spraw z tego zakresu trafia do Miejskich Rzeczników Konsumentów z prośbą o zajęcie stanowiska. W niektórych przypadkach Wspólnoty decydują się na pozwy zbiorowe przeciwko deweloperowi z roszczeniami pieniężnymi na kwoty zawyżonych metraży. Wartość przedmiotu sporu w takich sprawach często opiewa na kilka milionów złotych, Sprawy z tego zakresu były już rozstrzygane przez Polskie sądy na korzyść konsumentów – dla przykładu Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie w wyroku w sprawie o sygnaturze akt IV Ca 1735/23 stwierdził, że „powierzchnia zajęta przez murowane ściany wewnętrzne w lokalu mieszkalnym, których nie da się zdemontować i ponownie zamontować, nie może być wliczania do powierzchni użytkowej lokalu”.
Kiedy warto skorzystać z pomocy prawnika?
Pomoc prawna jest szczególnie wskazana, gdy umowa przewiduje jednostronne ustalanie powierzchni przez dewelopera, ogranicza możliwość reklamacji albo różnica metrażu wpływa istotnie na cenę lokalu.
W praktyce to właśnie analiza treści umowy i dokumentacji technicznej pozwala ocenić, czy kupujący może skutecznie dochodzić zwrotu części zapłaconej ceny.
