Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu – co może zrobić właściciel?
Umowa najmu wygasła albo została skutecznie wypowiedziana, a lokator nadal zajmuje mieszkanie i nie chce się wyprowadzić.
W takiej sytuacji właściciel nie pozostaje bez ochrony. Oprócz roszczenia o eksmisję przysługuje mu również prawo do żądania zapłaty za okres bezumownego korzystania z lokalu.
Kiedy mamy do czynienia z bezumownym korzystaniem?
Bezumowne korzystanie z lokalu występuje wtedy, gdy:
- umowa najmu wygasła (np. upłynął czas, na jaki była zawarta),
- została skutecznie wypowiedziana,
- a mimo to lokator nadal zajmuje lokal.
Od tego momentu nie płaci już czynszu w rozumieniu umownym – lecz zobowiązany jest do zapłaty odszkodowania.
Odszkodowanie a wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy – to nie to samo
W praktyce często mylone są dwie podstawy prawne:
- Art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów – dotyczy sytuacji, gdy wcześniej istniał stosunek najmu, który wygasł.
- Art. 224–225 Kodeksu cywilnego – dotyczy sytuacji, gdy osoba od początku zajmuje lokal bez jakiegokolwiek tytułu prawnego (np. bez wiedzy właściciela).
Jeżeli pomiędzy stronami wcześniej istniała umowa najmu, zastosowanie ma co do zasady ustawa o ochronie praw lokatorów.
Na czym polega odszkodowanie za bezumowne korzystanie?
Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego jest zobowiązana do uiszczania comiesięcznego odszkodowania aż do dnia opróżnienia lokalu.
Co istotne:
- roszczenie ma charakter okresowy,
- przedawnia się z upływem 3 lat,
- przysługuje za każdy miesiąc zajmowania lokalu.
Jak ustala się wysokość odszkodowania?
Wysokość świadczenia zależy od sytuacji lokatora.
1. Gdy lokatorowi nie przysługuje lokal socjalny
Właściciel może żądać odszkodowania odpowiadającego wysokości czynszu, jaki mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu według stawek rynkowych.
W praktyce wysokość ta bywa ustalana na podstawie opinii biegłego rzeczoznawcy.
2. Gdy sąd przyznał prawo do lokalu zamiennego
Lokator zobowiązany jest do zapłaty kwoty odpowiadającej czynszowi, jaki płaciłby, gdyby umowa nadal obowiązywała.
3. Gdy przyznano prawo do lokalu socjalnego
W tej sytuacji wysokość odszkodowania jest znacznie niższa. Odpowiada ono stawkom obowiązującym w zasobie mieszkaniowym gminy (najmu socjalnego).
W praktyce bywa to kwota zdecydowanie niższa od czynszu rynkowego.
Odszkodowanie uzupełniające – kiedy przysługuje?
Jeżeli podstawowe odszkodowanie nie pokrywa rzeczywistej szkody, właściciel może dochodzić tzw. odszkodowania uzupełniającego (art. 18 ust. 2 ustawy).
Dotyczy to wyłącznie rzeczywiście poniesionych strat, np.:
- zniszczeń i dewastacji lokalu,
- kosztów przywrócenia mieszkania do stanu poprzedniego,
- opłat niezależnych od właściciela (media), jeśli nie zostały uregulowane.
Nie obejmuje natomiast hipotetycznych, potencjalnych zysków, które właściciel mógłby osiągnąć.
Czy można żądać odszkodowania od gminy?
Jeżeli sąd przyznał lokatorowi prawo do lokalu socjalnego, a gmina przez długi czas nie składa oferty jego najmu, właściciel może dochodzić roszczeń także wobec gminy.
W praktyce możliwe jest:
- żądanie wyrównania różnicy pomiędzy stawką rynkową a kwotą faktycznie otrzymywaną od lokatora,
- a w określonych sytuacjach – dochodzenie odszkodowania na podstawie art. 417 Kodeksu cywilnego (odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu władzy publicznej).
Co powinien zrobić właściciel?
W przypadku bezumownego zajmowania lokalu warto:
- Wezwać lokatora do opróżnienia lokalu.
- Równolegle dochodzić eksmisji na drodze sądowej.
- Dochodzić zapłaty odszkodowania za każdy miesiąc zajmowania lokalu.
- Zabezpieczyć dowody dotyczące wysokości czynszu rynkowego oraz ewentualnych szkód.
W praktyce kluczowe jest prawidłowe ustalenie podstawy prawnej roszczenia oraz właściwe wyliczenie jego wysokości.
Podsumowanie
Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu to odrębne roszczenie od czynszu wynikającego z umowy najmu. Przysługuje ono właścicielowi przez cały okres zajmowania lokalu bez tytułu prawnego – aż do jego opróżnienia.
Wysokość świadczenia zależy od sytuacji lokatora, w szczególności od tego, czy przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego.
W sprawach tego rodzaju istotne znaczenie ma zarówno prawidłowa kwalifikacja prawna, jak i właściwe udokumentowanie wysokości roszczenia
