Spółdzielnie mieszkaniowe, administrujące starszymi budynkami, stają przed wyzwaniami związanymi z utrzymaniem infrastruktury budynków, dochodząc w pewnym momencie, kiedy konieczny staje się kapitalny remont instalacji. Tego rodzaju prace wymagają dostępu do lokali, a ich przeprowadzenie wiążą się z uszkodzeniami lokali, które ktoś musi naprawić. Przykładem takich prac może być wymiana całej instalacji wodno-kanalizacyjnej w pionach budynku. Wymaga to często dewastacji ścian w łazience, celem wykonania odpowiedniego przyłączenia instalacji lokalu do instalacji wspólnej.
Przepisy prawa przewidują obowiązek udostępnienia lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Przepisy te jednak nie upoważniają do bezkarnego wprowadzania zmian w lokalu i pozostawiania go w stanie zmienionym, pogorszonym bez przywracania stanu poprzedniego. Regulację taką przewiduje art. 61 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, stanowiąc jedynie, że jeżeli lokal lub budynek wymaga remontu obciążającego spółdzielnię lub przebudowy, spółdzielnia może żądać od osób korzystających z tego lokalu lub budynku jego udostępnienia w celu wykonania koniecznych robót po wcześniejszym uzgodnieniu terminu. W przepisie tym nie umożliwiono czynienia szkód w lokalu, bez ich naprawy. Jednocześnie, zgodnie z ust. 6. jeżeli rodzaj remontu budynku tego wymaga, osoby korzystające z lokalu lub budynku obowiązane są na żądanie i koszt spółdzielni w uzgodnionym terminie przenieść się do lokalu zamiennego na okres wykonywania remontu, ściśle oznaczony i podany do wiadomości zainteresowanych. Okres ten nie może być dłuższy niż 12 miesięcy.
W podobnej sprawie, zapadł już wyrok, który rozwiewa wątpliwości, co do tego, że stanowisko spółdzielni, która nie chce płacić za zniszczenie lokalu czy naprawiać powstały szkód jest niewłaściwe. Zgodnie z uzasadnieniem wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie o sygnaturze akt II Ca 875/13 (szeroko dostępny w Internecie) „Wbrew stanowisku skarżącej, niewystarczające są w tej mierze przepisy upoważniające zarządcę nieruchomości do wstępu do lokalu w celu wykonania koniecznych robót. Przepisy te bowiem umożliwiają jedynie dostęp do lokalu, jednakże w żadnym razie nie zezwalają na dokonywanie w nim czynności powodujących uszkodzenia w mieniu właściciela bez ich późniejszej naprawy. Na uwagę zasługuje także okoliczność, iż apelująca w umowie nr (…) z dnia 6 marca 2012 r., zawartej z wykonawcą robót związanych z wymianą pionów, wyraźnie przewidziała obowiązek wykonawcy do demontażu szachtów i ich powtórnej zabudowy płytą G-K. Bezspornie zatem skarżąca z góry zakładała, iż w trakcie prac dojdzie do uszkodzeń w lokalach, w tym także w lokalu powoda. Z tego względu całkowicie chybiony jest zarzut naruszenia przepisu art. 429 k.c., w myśl którego, kto powierza wykonanie czynności drugiemu, ten jest odpowiedzialny za szkodę wyrządzoną przez sprawcę przy wykonywaniu powierzonej mu czynności, chyba że nie ponosi winy w wyborze albo że wykonanie czynności powierzył osobie, przedsiębiorstwu lub zakładowi, które w zakresie swej działalności zawodowej trudnią się wykonywaniem takich czynności. Powstałe uszkodzenia nie wynikały bowiem z niewłaściwego działania wykonawcy w ramach zawartej z pozwaną umową, lecz były nieuniknioną i założoną z góry konsekwencją przeprowadzanego remontu. Tym samym pozwana nie może zwolnić się od odpowiedzialności poprzez stwierdzenie, że powód nie wykazał jej winy w wyborze lub nadzorze nad wykonawcą, gdyż nie ulega wątpliwości i czego świadomość niewątpliwie skarżąca miała, że uszkodzenia te powstałyby niezależnie do tego jaki wykonawca wykonywałby zlecone mu prace. Dodać także należy, iż jak słusznie zauważył Sąd Rejonowy, pozwana nie ma żadnych podstaw do określania z jakich materiałów ma zostać wykonana ponowna zabudowa szachtów, wobec czego powód miał pełne prawo sprzeciwić się wykonaniu jej w technologii przewidzianej w umowie z wykonawcą, tym bardziej, że pierwotna zabudowa była wykonana z zupełnie innego materiału. Nadmienić także należy, iż wykonawca zakładał dokonanie odbudowy zniszczonej zabudowy, jednakże nie wykonał jej z uwagi na brak czasu. Podzielić należy stanowisko Sądu I instancji, że obowiązujące przepisy nie zawierają regulacji, z której wynikałoby, że szacht powinien być dostępny na całej swojej powierzchni znajdującej się w lokalu mieszkalnym. Sąd trafnie bowiem zauważył, iż przepisy stanowią jedynie o dostępie do wodomierza i obowiązku ich legalizacji, zaś taki dostęp niewątpliwie był przez powoda zapewniony poprzez drzwiczki rewizyjne. Nie ulega przy tym wątpliwości, iż brak jakiejkolwiek zabudowy rur wodnokanalizacyjnych ułatwia przeprowadzanie na nich prac konserwacyjno-remontowych, jednakże tzw. dobra praktyka budowlana nie może być źródłem obowiązków nie przewidzianych w przepisach prawa a taka sytuacja ma miejsce w przedmiotowej sprawie. Wbrew twierdzeniom apelującej, Sąd Rejonowy ustalając stan faktyczny w żaden sposób nie wskazał, iż w mieszkaniu powoda występował wystarczający i odpowiadający sztuce budowlanej dostęp do szachtu technicznego, wobec czego zarzut w tym przedmiocie nie zasługiwał na uwzględnienie. Chybiony okazał się również zarzut niewłaściwego ustalenia przez Sąd, że pozwana była zobowiązana do wykonywania remontu balkonu powoda. Z akt sprawy jednoznacznie wynika, iż Spółdzielnia w regulaminie rozliczenia kosztów gospodarki zasobami i ustalenia opłat za używanie lokali, przyjęła na siebie obowiązek natychmiastowego likwidowania zagrożenia dla życia lub zdrowia mieszkańców w wyniku odpadania tynków zewnętrznych, gzymsów, rynien, sopli lodowych. Poza tym w kierowanym do powoda piśmie pozwana wskazała, iż prace remontowe balkonów wynikły między innymi ze złego stanu technicznego posadzek, gzymsów i opierzeń oraz nieprawidłowe wykonanie i montaż pokrycia posadzek, co stanowi niebezpieczeństwo dla życia i zdrowia mieszkańców. Wobec powyższego nie ulega wątpliwości, iż podjęcie prac remontowych przez apelującą miało oparcie w zapisach regulaminu a tym samym stanowiło wykonanie jej obowiązku. Zauważyć jednakże należy, iż nie świadczy to o tym, że miała ona uprawnienie do dokonania na balkonie powoda wskazanych przez niego zniszczeń. Jak już bowiem wcześniej wspomniano, obowiązujące przepisy zezwalają jedynie na dostęp do lokalu, czy też jak w przypadku balkonu pomieszczenia przynależnego, nie zezwalając przy tym na dokonywanie zniszczeń mienia i narzucenie właścicielowi lokalu obowiązku ich naprawy. Nie ma przy tym jakiegokolwiek znaczenia fakt, iż balkon służy wyłącznie do użytku powoda. Skoro bowiem wskutek przeprowadzanych na zlecenie pozwanej prac, doszło do uszkodzenia należącego do powoda mienia, skarżąca winna szkody te naprawić bądź wykazać swe uprawnienie do uszkodzenia tego mienia. Całkowicie nieistotna jest przy tym okoliczność, z jakich powodów prace te były wykonywane, gdyż istotny jest skutek w postaci zaistnienia szkody wywołanej przez działania apelującej. Powyższe okoliczności prowadzą jednocześnie do wniosku, iż nie sposób podzielić zarzutu skarżącej, że Sąd I instancji naruszył przepis art. 18 § 5 pkt. 1 ustawy prawo spółdzielcze. W myśl tego przepisu, członek spółdzielni ma obowiązek przestrzegania przepisów prawa, postanowień statutu i opartych na nich regulaminów. Brak jest jednak jakichkolwiek podstaw do przyjęcia, iż obowiązujące przepisy czy to prawa powszechnego, czy też statutu czy regulaminu zezwalają na naruszanie substancji mieszkaniowej powoda w wyniku podejmowanych przez Spółdzielnię prac remontowych, bez jej późniejszego naprawienia. Nie ulega bowiem wątpliwości, iż w toku remontu z różnych przyczyn, może dochodzić do uszkodzenia bądź zniszczenia mienia, jednakże w każdym przypadku tego rodzaju szkody winny zostać naprawione. Jedyna zatem ingerencja w prawo własności powoda, jaką pozwana była uprawniona dokonać, polegała zatem wyłącznie na uzyskaniu dostępu do lokalu powoda w celu przeprowadzenia prac remontowych w łazience oraz na balkonie. Bezspornie jednak zobowiązana była do naprawienia wszelkich szkód jakie wyniku tych prac mogły powstać, czego niewątpliwie nie uczyniła. Nie sposób podzielić także twierdzeń apelującej, iż powód w jakikolwiek sposób przyczynił się do zwiększenia szkody. Nie zostało bowiem w żaden sposób wykazane, iż powód nie mógł dokonać zabudowy szachtu w sposób dla siebie dogodny, zwłaszcza, że został zapewniony dostęp do wodomierzy i zaworów. Tym samym zarzut naruszenia art. 361 k.c. i 362 k.c. również jest chybiony. Za chybiony należy również uznać zarzut dokonywania przez Sąd ustaleń wymagających wiadomości specjalnych bez dopuszczenia dowodu z opinii biegłego. Wiadomości specjalnych wymagał bowiem jedynie zarzut pozwanej niewłaściwego położenia terakoty na balkonie, który zmierzał do wykazania konieczności przeprowadzenia remontu balkonu, czego powód nie kwestionował. Sąd I instancji słusznie też zauważył, iż to na pozwanej spoczywał ciężar dowodu, iż remont był przeprowadzany tylko i wyłącznie na skutek działań powoda, zaś na tę okoliczność nie zostały zawnioskowane jakiekolwiek środki dowodowe”.
Dodatkowo, rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, w § 8 ust. 2 wskazano, że wszelkie zmiany w stosunku do istniejących rozwiązań, dokonywanie w związku z wykonywaniem robót remontowych, nie powinny powodować pogorszenia stanu technicznego i właściwości użytkowych elementów budynku oraz naruszać interesów użytkowników lokali lub osób trzecich. Dokonanie zniszczenia kafelek, położonych w łazience i inne tego rodzaju zmiany, bez odtworzenia poprzedniego stanu, w sposób rażący naruszają te interesy. W świetle powyższego, takie zaplanowanie i prowadzenie prac, które prowadzi do uszkodzenia lokalu, bez kompensacji szkody w ten sposób powstałej, jest bezprawne i niegodziwe.
