Rękojmia za wady nieruchomości – dlaczego „5 lat” nie zawsze kończy temat
W praktyce spory o wady lokalu lub domu często zaczynają się od jednego pytania: „Czy rękojmia jeszcze działa?”. W przypadku nieruchomości kluczowe są terminy z art. 568 Kodeksu cywilnego.
1) Skąd bierze się „5 lat” przy nieruchomościach?
Co do zasady sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. To oznacza, że po upływie tego okresu uprawnienia z rękojmi mogą wygasnąć – chyba że zachodzą szczególne okoliczności (o nich niżej).
2) Jest jeszcze termin „1 roku od stwierdzenia wady”Nawet jeśli wada ujawni się w 4. roku, to roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy co do zasady przedawnia się z upływem roku od dnia stwierdzenia wady. Dodatkowo, gdy kupującym jest konsument, bieg tego rocznego terminu nie może zakończyć się przed upływem 5 lat (czyli nie może „skończyć się wcześniej” niż termin podstawowy).
W praktyce: liczy się nie tylko „kiedy kupiłeś”, ale też „kiedy realnie zauważyłeś wadę” i czy zmieściłeś się w terminie na dochodzenie roszczeń.
3) Co jeśli reklamacja z rękojmi trafia po 5 latach?Jeżeli zgłoszenie następuje już po upływie 5 lat od wydania nieruchomości, sprzedawca (np. deweloper) może podnieść zarzut, że uprawnienia z rękojmi wygasły. Nie zawsze to automatycznie zamyka sprawę, ale jest to poważny argument procesowy.
W takich sytuacjach warto przeanalizować:- jaka data jest „dniem wydania” (np. protokół odbioru, przekazanie kluczy, inne ustalenia),- kiedy wada została stwierdzona i jakie są na to dowody (zdjęcia, ekspertyzy, korespondencja),- czy sprzedawca mógł wadę znać i ją ukryć.
4) Ważny wyjątek: podstępne zatajenie wadyUpływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. To wyjątek, który wymaga jednak dobrej dokumentacji i dowodów.
5) Gdy spór „wisi” w sądzie lub mediacji
Jeżeli jedno z uprawnień z rękojmi jest dochodzone przed sądem (albo w mediacji), terminy dotyczące innych uprawnień mogą ulec zawieszeniu na czas postępowania. W praktyce bywa to istotne przy sporach, które eskalują dopiero po nieudanych próbach polubownych.
—
To materiał informacyjny – każda sprawa zależy od dokumentów, dat i okoliczności. Jeśli masz spór o rękojmię (po stronie kupującego albo sprzedawcy/dewelopera), warto przeanalizować terminy i strategię działania zanim sprawa wejdzie na etap sądowy.
