W Polsce obowiązuje tzw. nieograniczony obowiązek podatkowy. Jest to zasada zgodnie, z którą osoby fizyczne zamieszkałe w Polsce podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów.
Jednym z takich źródeł przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości. Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U.2022.2647 t.j. z dnia 2022.12.16; dalej jako „ustawa o PIT”) stanowi, iż źródłem przychodu jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. Jeżeli nieruchomość została nabyta w drodze spadku, to 5 lat liczone jest od końca roku kalendarzowego, w którym spadkodawca nabył (wybudował) tę nieruchomość.
Z powyższego przepisu możemy wywnioskować, że w przypadku sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku po upływie 5 lat nie musimy martwić się podatkiem. W takiej sytuacji ewentualny przychód lub dochód nie będzie podlegał opodatkowaniu.
W przeciwieństwie do sytuacji, w której sprzedaż nieruchomości następuje przed upływem 5 lat. W takim wypadku przepisy podatkowe stanowią, że przychód ze sprzedaży podlega obowiązkowi podatkowemu. Sprzedający zapłaci 19% podatku dochodowego. Podstawą obliczenia podatku jest dochód, będący różnicą pomiędzy przychodem ze sprzedaży nieruchomości a kosztami uzyskania przychodów, powiększony o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest cena sprzedaży wyrażona w umowie pomniejszona o koszty nabycia (np. opłaty notarialne, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości). Kosztami uzyskania przychodu nieruchomości nabytych w drodze spadku będą:
– udokumentowane nakłady poczynione w czasie ich posiadania (np. wydatki na remont lub modernizację nieruchomości);
– przypadające na sprzedającego ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez sprzedającego w spadku, (ciężary spadkowe to np. długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek, wykonane zapisy zwykłe i polecenia);
– kwota zapłaconego podatku od spadków w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętych do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Ustawodawca w art. 21. ust. 1 pkt 131) ustawy o PIT wprowadził zwolnienie podatkowe, zgodnie z którym wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.
Z powyższego przepisu wynika, że jeżeli przychody ze sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku w całości zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, to wówczas dochód z tej sprzedaży będzie zwolniony z podatku dochodowego.
Co to są wydatki na własne cele mieszkaniowe reguluje przepis art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Zgodnie z powołanych przepisem, wydatkami na własne cele mieszkaniowe są wydatki poniesione na:
– nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem;
– nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie;
– nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego oraz nabycie innego gruntu, lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego;
– budowę, adaptację lub remont własnego budynku mieszkalnego lub własnego lokalu mieszkalnego;
– modernizację lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, własnego lokalu niemieszkalnego;
– na spłatę kredytu wraz z odsetkami (w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego), zaciągniętego na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej.
Własne cele mieszkaniowe można realizować nie tylko w Polsce, ale również w państwach członkowskich Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej. Wydatkowanie przychodu na cele mieszkaniowe w innym niż Polska państwie Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej jest możliwe, pod warunkiem, że urząd skarbowy może (na mocy obowiązujących umów międzynarodowych) uzyskać informacje podatkowe od państwa, na którego terytorium są ponoszone wydatki na cele mieszkaniowe.
Jeszcze jedna kwestia jest bardzo ważna. W każdym przypadku, nawet w przypadku korzystania z ww. ulgi podatkowej, należy obowiązkowo złożyć we właściwym urzędzie skarbowym deklarację (zeznanie) podatkowe.
Wydatki na własne cele mieszkaniowe muszą zostać poczynione maksymalnie w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości. Jeżeli w tym terminie dochód ze sprzedaży nieruchomości nie zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, należy złożyć w urzędzie skarbowych korektę deklaracji i zapłacić podatek.
Niniejszy wpis na charakter informacyjny i edukacyjny. Jeżeli chcesz się dowiedzieć jak postąpić w konkretnym przypadku – zgłoś się do specjalisty, np. do radcy prawnego.
Miłego dnia
