W debacie dotyczącej wadliwych umów temat sankcji kredytu darmowego (SKD) pojawia się najczęściej w kontekście kredytów i pożyczek gotówkowych i konsolidacyjnych. Osoby regularnie spłacające wysokie raty kredytów hipotecznych zadają sobie pytanie, czy z tego mechanizmu można skorzystać również w przypadku hipotek. O możliwości zastosowania SKD do kredytów mieszkaniowych decyduje analiza konkretnego przypadku oraz odnalezienie błędów informacyjnych w umowie.

Kluczowe znaczenie daty zawarcia umowy

Możliwość zastosowania sankcji kredytu darmowego do kredytu hipotecznego zależy przede wszystkim od reżimu prawnego, który obowiązywał w momencie zaciągania zobowiązania. Z perspektywy kredytobiorców najważniejszy jest okres od 18 grudnia 2011 r. do 21 lipca 2017 r. Kredyty zabezpieczone hipoteką zawarte w tych ramach czasowych podlegały rygorom ustawy o kredycie konsumenckim z 2011 r., która nakładała na banki wymogi informacyjne.

Z kolei w przypadku umów zawartych po 21 lipca 2017 r. weszła w życie Ustawa o kredycie hipotecznym, która wyłączyła hipoteki spod rygorów wcześniejszej ustawy i nie przewiduje mechanizmu SKD dla najnowszych umów.

Limit 255 550 zł a kredyty zabezpieczone hipoteką

Często podnoszoną przez instytucje finansowe obiekcją jest kwestia ustawowego limitu kwotowego, wynoszącego 255 550 zł. Wnikliwa analiza przepisów pozwala jednak na stwierdzenie, że ten limit nie ma zastosowania do kredytów hipotecznych zawartych pod rządami ustawy o kredycie konsumenckim z 2011 r. Wynika to z intencji ustawodawcy oraz ówczesnej praktyki samego sektora bankowego, który celowo implementował do wzorców umownych parametry wymagane wyłącznie przez ustawę o kredycie konsumenckim (takie jak np. CKK) niezależnie od wartości udzielonego finansowania.

Błędy banków i skutki finansowe SKD dla konsumenta

Zastosowanie SKD nie następuje automatycznie. Podstawą roszczeń są konkretne naruszenia po stronie banku. Należą do nich najczęściej m.in.: źle obliczony całkowity koszt kredytu (CKK), wadliwe pouczenie o odstąpieniu od umowy czy brak precyzyjnych informacji o prawie do wcześniejszej spłaty.

Skutkiem zastosowania sankcji kredytu darmowego dla kredytów hipotecznych z lat 2011–2017 jest okresowe pozbawienie banku prawa do pobierania wynagrodzenia. Dla kredytobiorcy oznacza to możliwość domagania się zwrotu pobranych odsetek oraz kosztów pozaodsetkowych z ostatnich 4 lat przed złożeniem pisemnego oświadczenia. Biorąc pod uwagę wartość kapitału w kredytach hipotecznych, kwota zwrotu z tego tytułu najczęściej wynosi co najmniej kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Z uwagi na skomplikowany charakter tego typu spraw oraz kształtującą się linię orzeczniczą, przed podjęciem działań warto dokładnie zapoznać się z możliwościami prawnymi.

Szczegółową analizę prawną tego zagadnienia oraz wykaz najczęstszych uchybień banków znajdą Państwo w artykule na stronie kancelarii:

https://kancelaria-konsumenta.pl/sankcja-kredytu-darmowego-kredyt-hipoteczny/