Mawia się, że kiedyś budowano dla ludzi, a teraz dla zysku. Przekonują się o tym bardzo często nabywcy mieszkań „deweloperskich”. Co ciekawe, najpoważniejszym problemem rzadko są wady samego lokalu. Prawdziwym wyzwaniem okazują się wady części wspólnych budynku – problemy z dachem, windami czy drogami dojazdowymi. O ile niektóre z nich to relatywnie niewielkie koszty naprawy, zdarza się, że usunięcie usterek pochłania setki tysięcy złotych.
Kto wówczas ma reprezentować interesy ogółu mieszkańców wobec dewelopera, który unika odpowiedzialności?
Najczęściej problem spada na zarząd wspólnoty oraz profesjonalnego administratora nieruchomości. Haczyk polega na tym, że nikt z nich nie jest z mocy prawa uprawniony do dochodzenia roszczeń od dewelopera we własnym imieniu. Baza wyroków w tego rodzaju sprawach wypełniona jest oddalonymi pozwami tylko z tego powodu, że z roszczeniem wystąpiła nieodpowiednio przygotowana pod kątem formalnym wspólnota mieszkaniowa.
W celu sprawnego i skutecznego przeprowadzenia sporu z deweloperem, konieczne jest spełnienie kilku warunków:
Cesje roszczeń: Niezbędne jest zebranie od poszczególnych właścicieli umów przelewu wierzytelności (cesji) roszczeń odszkodowawczych lub z rękojmi. Dopuszczalność takiego rozwiązania wielokrotnie potwierdzał Sąd Najwyższy (m. in. uchwały: III CZP 96/03, III CZP 65/07, III CZP 48/04, III CZP 84/13 oraz postanowienie I CZ 53/13).
Ograniczenie do części wspólnych: Przelew może dotyczyć wyłącznie roszczeń dotyczących wad części wspólnej budynku (będącego w zarządzie wspólnoty). Cesje roszczeń dotyczących prywatnych lokali, komórek czy wyodrębnionych garaży będą nieważne.
Zasada proporcjonalności: Wspólnota dochodzi roszczeń tylko w takim zakresie, w jakim dysponuje przelewami. Jeśli cesje podpisze zaledwie 50% współwłaścicieli (licząc według udziałów/powierzchni), to tylko w połowie można dochodzić zwrotu kosztów.
Dokumentacja i uchwały: Zasadniczo konieczne jest zgromadzenie obszernej dokumentacji (np. aktów notarialnych przeniesienia własności). Z ostrożności procesowej wystąpienie na drogę sądową i zawarcie umów cesji wymaga też stosownych uchwał wspólnoty i oświadczeń zarządu.
Błędem jest, kiedy z pozwem występuje wspólnota bez takich cesji – prowadzi to do nieuniknionego oddalenia powództwa. Problem ten wymaga pilnej interwencji ustawowej. Ustawodawca powinien z urzędu umocować wspólnotę mieszkaniową do samodzielnego występowania z roszczeniami wobec inwestora-dewelopera. Podstawą legitymizującą takie działania powinna być po prostu zwykła uchwała większości członków wspólnoty.
